《物業管理實務》是2013年物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理實務》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第四章 早期介入與前期物業管理

早期介入是指新建物業竣工之前，建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業管理的咨詢活動。物業管理的咨詢活動，主要指從物業管理的角度對開發建設項目提出的合理化意見和建議，其可以由物業管理企業提供，也可以由物業管理專業人員提供。前期物業管理是指從物業承接查驗開始至業主大會選聘物業管理企業為止的物業管理階段。

早期介入對開發建設單位而言并非強制性要求，而是根據項目和管理需要進行選擇。早期介入在項目的開發建設中有著積極的作用，其與前期物業管理是不同的，主要表現在：一是內容作用不同，早期介入是建設單位開發建設物業項目階段引入的物業管理專業技術支持，前期物業管理是物業管理企業對新物業項目實施的物業管理服務;二是服務的對象不同，早期介入服務的對象是建設單位，并由建設單位根據約定支付早期介入服務費用。前期物業管理服務的對象是全體業主，并按規定向業主收取物業管理服務費用。

早期介入與前期物業管理的階段劃分如下圖所示：

早期介入 前期管理

第一節 早期介入

一、早期介入的必要性

(一)物業項目開發建設存在的問題

物業建設和銷售過程中，建設項目由于多種原因往往會存在一些問題，主要表現在：

(1)物業規劃設計和施工安裝存在問題，如設備配置不當、停車位不足、物業工程質量缺陷等;

(2)建設單位不按規定提供物業管理的基礎條件，如物業管理用房、物業檔案資料缺漏等;

(3)工程質量保修和工程遺留問題處理不及時;

(4)建設單位從自身利益的考慮，將部分開發建設的責任和義務轉嫁給物業管理企業承擔;

(5)建設單位在售房時向業主作出不合理的物業管理承諾，使物業管理企業承擔不合理的責任等。

(二)早期介入的必要性

在開發建設工作的早期，物業管理企業通過早期介入活動，將長期積累的物業管理知識與經驗應用于規劃設計，并且在建設施工銷售階段同步跟進配合，協助開發建設單位及時發現和處理建設銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵注漏洞，避免減少上述階段問題的發生，減少房地產開發建設的糾紛，使房地產開發建設單位得以順利進行，而且可以在物業開發建設初期把不利于物業管理、損害業主利益的因素盡可能消除或減少，使物業投入使用后，物業管理順利開展，業主利益得到保障。

二、早期介入的作用

(一)優化設計

隨著社會經濟的發展，人們對物業的品位和環境要求越來越高，這使得建設單位在開發過程中除了要執行國家有關技術標志外，還應考慮到物業的功能、布局、造型、環境以及物業使用者的便利、安全、舒適等因素。物業管理企業可從業主(或物業使用人)及日后管理的角度，就房屋設計和功能配置、設備選型和材料選用、公共設施配套等方面提出建議，使物業的設計更加優化、完善。

(二)有助于提高工程質量

在物業的建設過程中，物業管理企業利用自身優勢幫助建設單位加強工程質量管理，及時發現設計、施工過程中的缺陷，提前防范質量隱患，使工程質量問題在施工過程中及時得到解決，避免在日后使用中再投入額外資金和精力，從而減少浪費，提升物業品質。

(三)有利于了解物業情況

對物業及其配套設施設備的運行管理和維修養護是物業管理的主要工作之一，要做好這方面的工作，必須對物業的建筑結構、管線走向、設備安裝等情況了如指掌。物業管理企業可以通過早期介入，如對于圖紙的改動部分做好記錄，對設備安裝、管線布置尤其是隱蔽工程狀況進行全過程跟蹤等，充分了解所管轄物業的情況，從而在日后的管理中做到心中有數，“對癥下藥”。

(四)為前期物業管理作充分準備

物業管理企業可以利用早期介入的機會，逐步開展制訂物業管理方案和各項規章制度、進行機構設計、招聘人員、實施上崗培訓等前期物業管理的準備工作，方便物業移交后物業管理各項工作的順利開展。同時，通過在早期介入過程中與各方的磨合，理順與環衛、水電、通信、治安、綠化等部門之間的關系，為日后管理建立暢通的溝通渠道。

(五)有助于提高建設單位的開發效益

早期介入是物業管理企業從物業開發項目的可行性研究開始到項目竣工驗收的全程介入，建設單位可以得到物業管理企業的專業支持，開發出市場定位準確、功能使用考慮周全、業主滿意的物業，促進物業的銷售。同時，建設單位還可以通過引入高水平的物業管理咨詢提升自身的品牌。

【案例】 某物業項目位于粵西的一個沿海城市，總建筑面積達40余萬m2，屬多層、中高層住宅物業，項目分三期建設，是當地最大的住宅建設項目。整個小區的建設申報了國家安居示范工程小區，是該市重點工程之一，倍受當地居民和政府的關注。建設單位為把這個項目建設經營好，在項目的立項階段就選聘了一家具有豐富經驗的物業管理企業，并由其負責該項目物業管理的早期介入工作。

良好的物業管理品牌提高了這個商品房小區的知名度，同時早期介入物業銷售初期綜合環境的設計，使該項目與該市同類建設項目相比，具有更高的經濟效益和社會效益。

1.在經濟效益方面

首期16萬m2很快售完，二期銷售勢頭強勁，部分戶型出現搶購熱潮，房價也從前期最初的1200元/ m2，達到二期銷售時的1500元/ m2，開發建設單位的實際收入超出預期，前期購房者也享受到了物業升值帶來的收益。

2.在社會效益方面

(1)該小區已被當地政府指定為參觀點和示范小區，成為了當地城市建設和物業管理的樣板。

(2)該小區物業管理的成功，為提高當地物業管理水平，增強物業觀看消費意識起到了積極的促進作用。

(3)該項目成功后，建設單位的品牌形象得到大幅度提升，使其他建設單位提高了對物業管理的認識。

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（責任編輯：中大編輯）