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注冊物業管理師考試物業管理實務講義

三、物業管理招標投標的特點

(1)由于物業管理是綜合性的服務，服務內容的涵蓋范圍和領域較廣，甚至在一個項目中有時會出現幾種不同類型的物業，并要求投標人提供綜合性的管理服務，因此，物業管理招標投標具有明顯的綜合性特點。如高校物業項目或大型社區物業項目，由于其物業涉及住宅、公寓、辦公樓、教學樓、商業服務區、工業區(校辦企業)等，一般具有地域廣、物業類型多、服務領域廣等特點，因此，要求投標方所提供的服務具有綜合性。

(2)由于我國幅員遼闊，人口眾多，各地經濟、地理、人文等方面不盡相同，不同地區的人們對物業管理的認知水平、消費觀念、需求標準存在著較大差異；同時，由于物業類型的不同，招標人對項目招標的條件和對投標人的要求就會不同，因此，投標人在分析和策劃投標活動時應該根據具體情況采取有差異的方式和策略。

(3)物業管理招標投標具有一定的行業特殊性，主要體現在以下兩個方面：

一是招標主體的特殊性。首先，物業管理招標主體可以是業主大會(或單一業主)、建設單位、政府機關(或物業產權人)或事業單位，2012年物業管理師報名時間因此，即使是同一類型的物業，也會因產權人的身份不同而致使招標的主體也不同。其次，同一物業在投入使用前后招標主體也會發生改變，如建設期間和成立業主大會之前由建設單位作為招標主體；成立業主大會后則改由業主大會為招標主體。再次，對于公用設施和政府物業，由于其產權人多為政府資產管理部門，因此，該類物業的物業管理招標投標，須由其產權人組織，若由使用人組織，則須經產權部門的授權委托。

二是物業管理服務內容的特殊性。物業管理不同于一般服務業，是具有社會公共服務和個體服務特征的群體服務，提供的是全天候、不間斷、全方位和多層次的服務產品，因此，物業管理招標投標的內容也因產品服務對象、服務需求和服務內容而具有相對不確定性。

四、物業管理招標的方式

(一)公開招標

公開招標是指招標人通過公共媒介發布招標公告，邀請所有符合投標條件的物業管理企業參加投標的招標方式。

招標人采取公開招標方式的，首先應依法發布招標公告。招標公告必須載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況和獲取招標文件的辦法等具體事項。招標文件應當明確開標日期、時間和地點。凡愿意參加投標的單位，可以按指明的方式領取或購買有關資料，接受按規定程序進行的評選，有的招標還設定預選和入圍程序等。

公開招標的主要特點是招標人以公開的方式邀請不確定的法人組織參與投標，招標程序和中標結果公開，評選條件及程序是預先設定的，且不允許在程序啟動后單方面變更。

(二)邀請招標

邀請招標，也稱作有限競爭性招標或選擇性招標，是指招標人預先選擇若干有能力的企業，直接向其發出投標邀請的招標方式。

采取邀請招標方式的招標人，在投標邀請和招標文件上應明確招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況和獲取招標文件的辦法，以及開標日期、時間和地點等具體事項。邀請招標的實施程序對每一個預定的投標人都是公開的，因此具備一定的公開性。

采用邀請招標方式的招標人應當慎重選擇參選的投標人，尤其是重點考察投標單位當前和過去的財務狀況、近期內承接同類項目的管理水平、是否具有管理經驗、在本地區或同行業的信譽度、對招標項目的綜合承擔能力等。招標人只有對投標人在數量和質量上進行合理的篩選，才能確保邀請招標的最終成功。

邀請招標的主要特點是招標人不使用公開的公告方式，投標人是特定的，即只有接受邀請的企業才是合格的投標人，投標人的數量有限。

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