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物業(yè)費構成及服務標準分析

專家認為：服務好壞決定收費標準

自從1月1日《北京市物業(yè)服務收費管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）正式實施以來，有人反映說不清楚物業(yè)費的具體構成和應該采用怎樣的物業(yè)服務標準，所以在和物業(yè)簽訂合同的時候，也只能糊里糊涂地就把字給簽了。希望我們能把物業(yè)由哪些項目構成以及大致服務標準給做做解讀和分析。為此我們邀請物業(yè)管理專家――北京市物業(yè)管理商會秘書長劉玉慧女士，就物業(yè)費構成及服務標準為大家分析一二。

服務好壞決定收費標準 物業(yè)費一條一條算清楚

管理人員費用

費用名稱：《辦法》對于物業(yè)服務成本和物業(yè)支出構成共列舉了九個部分，其中第一項就是：管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。在之前的《北京市物業(yè)服務收費政府指導價收費標準》里，這部分費用叫“綜合管理費”。

費用構成：這其實就是物業(yè)管理企業(yè)的人力資源成本。物業(yè)管理企業(yè)的人員大致可分為兩部分，一是管理人員，二是技術人員。其中管理人員負責企業(yè)日常事物管理和與業(yè)主的溝通交流，而技術人員則負責公共設備維護保養(yǎng)和業(yè)主個人設施維護等事物。

其工資也從1000元到4000元不等，一般而言，技術人員工資在2000~4000元左右，管理人員2000~4000元不等。而一個30萬平方米的社區(qū)需要配備的技術人員10~20人，管理人員10人。

除工資外，社會保險大概占工資額的40%，比較正規(guī)的物業(yè)管理企業(yè)還需要支出員工用餐費、服裝費等其他福利費用，這部分浮動范圍較大，沒有硬性規(guī)定。

在此前頒布的《北京市物業(yè)服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.32元/平方米/月。

服務標準：其服務標準可以參照市建委第950號文件：1.負責制定物業(yè)管理服務工作計劃，并組織實施；2.每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據(jù)普查結果制定維修計劃，組織實施；3.白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內(nèi)的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；4.協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其運作；5.管理規(guī)章制度健全，服務質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；6.與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)，公開服務標準、收費依據(jù)及標準；7.應用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務及收費情況進行管理；8.全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗。

公共部分運行費

費用名稱：《辦法》所列費用第二項：物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。

費用構成：物業(yè)共用部位指的是：小區(qū)道路、外墻、活動場地和公共房屋等。共用設施設備則包括：護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施以及供水、供暖、供電、照明、中控系統(tǒng)等公共設備。在有的小區(qū)還包括中水系統(tǒng)、地熱水循環(huán)系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)等。劉玉慧秘書長指出這些系統(tǒng)的維護費用就是筆不小的數(shù)目，而能耗費用更是占據(jù)絕大部分，主要包括水耗和電耗，在采用鍋爐供暖的小區(qū)還包括燃汽耗費等。其中電梯費用，請參看鏈接。

在此前頒布的《北京市物業(yè)服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為：0.31元/平方米/月。

服務標準：1.樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設施設備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設備小修服務標準》；2.保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關設施無破損；4.負責小區(qū)智能化設施的日常運行維護；5.定期清洗外墻。

服務好壞決定收費標準 物業(yè)費一條一條算清楚

清潔衛(wèi)生費用

費用名稱：《辦法》所列費用第三項：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。在之前相關文件中，該費用為“保潔費”。

費用構成：該部分費用主要包括：保潔人員工資，一般在每人400~600元左右；清潔用品費用；垃圾清運費用等。由于分工的高度專業(yè)化，很多小區(qū)的清潔衛(wèi)生工作都采用外包的形式，由專門的保潔公司負責。

在此前頒布的《北京市物業(yè)服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.08元/平方米/月。

服務標準：劉玉慧認為，從費用名稱的變化，可以看出服務標準的變化，以前強調(diào)“保證”的責任，而現(xiàn)在更強調(diào)“清潔”這一行為。

基本的服務標準為：1.有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；2.設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；3.每日對保潔服務范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務范圍內(nèi)無廢棄雜物；4.對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；5.按政府有關規(guī)定向服務范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；6.在雨、雪天氣應及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。

秩序維護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第五項：物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用，之前稱為“保安費”。

費用構成：物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用主要包括：安保人員工資一般在1000~1700元不等，服裝費用及安保器具費用，此外還包括消防用具的檢驗維護費用等。

在此前頒布的《北京市物業(yè)服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.05元/平方米/月。

服務標準：基本服務標準為：1.做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；2.維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理；3.看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；4.夜間對服務范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；5.發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。

綠化養(yǎng)護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第四項：物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。

費用構成：綠化養(yǎng)護費用主要包括：購買苗木的成本，日常護理用藥費用，日常護理用具費用，冬季防寒費用等。普通住宅小區(qū)所占比例不大，但在高檔公寓和別墅住區(qū)，綠化護理費用是物業(yè)管理的主要支出項目。在此前頒布的《北京市物業(yè)服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.07元/平方米/月。

服務標準：一般小區(qū)都采用北京市園林局規(guī)定的《二級養(yǎng)護標準》，而高檔公寓和別墅住區(qū)，可以特別約定。

其他費用

《辦法》所列費用第六項為辦公費用。劉玉慧指出這里所說的辦公費用是指物業(yè)企業(yè)的辦公費用，這項費用在以前的相關文件中較少出現(xiàn)，因為它所占比例不大。主要包括辦公用品成本，其中一些價值較高的設備還可以作為固定資產(chǎn)進行折舊，一般按5年期進行折舊。

《辦法》所列費用第八項為物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，主要是對公共用房等公共設施的責任險。這是以前文件中從未提到過的費用項目，在年初的《辦法》討論稿中，曾有提議將責任險標準定為0.04元/平方米/月。最后一項為經(jīng)業(yè)主同意的其他費用，如組織各類活動所需的費用等。

鏈接包干制和酬金制

在《辦法》中，指出了物業(yè)管理企業(yè)可以采用兩種酬金形式：包干制和酬金制。

所謂包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。所謂酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金，支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

通常，實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

專家分析認為，這兩種收費方式各有利弊。目前本市的住宅小區(qū)主要采取的是包干制。因為售后公房小區(qū)物業(yè)管理費為政府定價，只能是包干制；一些中低檔商品房小區(qū)物業(yè)管理收費較低，如果采取酬金制，勢必要提高物業(yè)管理服務費用。目前，在售后公房小區(qū)和中低檔商品房小區(qū)，雖然物業(yè)管理服務費較低，物業(yè)公司主營業(yè)務虧損，但他們會通過采取其他延伸服務來彌補虧損，對業(yè)主較有利。專家建議，商辦樓、高檔商品房住宅小區(qū)可以選擇酬金制，中低檔住宅小區(qū)盡量選擇包干制。

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