《物業(yè)管理實務》是2013年物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復習備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第十一章 財務管理

財務管理，是企業(yè)管理的重要組成部分，是有關資金的獲得和有效使用的管理工作。物業(yè)管理企業(yè)應結合國家財政部財基字(1998)第7號《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》、國稅發(fā)(1998)217號《國家稅務總局關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》和國稅發(fā)(2004)69號《國家稅務總局關于住房專項維修基金征免營業(yè)稅的通知》等文件精神，結合自身的特點，制訂切合實際的財務管理目標，科學進行財務管理組織設計，有效執(zhí)行各項財務管理制度，并熟練運用財務管理技巧，確保物業(yè)管理活動的正常進行。

第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)財務管理

物業(yè)管理企業(yè)的財務管理包括營業(yè)收入管理、成本和費用管理、利潤管理以及專項維修資金的管理。做好物業(yè)管理財務管理工作，有利于規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務行為，有利于促進企業(yè)公平競爭，有效保護物業(yè)管理相關各方的合法權益。

一、物業(yè)噶企業(yè)營業(yè)收入

(一)物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的內容

營業(yè)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入，包括物業(yè)管理主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。

1.主營業(yè)務收入

主營收入是指物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動過程中，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。

(1)物業(yè)管理收入是指物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人收取的公共服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。

(2)物業(yè)經(jīng)營收入是指物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等公用設施所取得的收入。

(3)物業(yè)大修收入是指物業(yè)管理企業(yè)接收物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。

2.其他業(yè)務收入

其他業(yè)務收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物質銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉讓收入等。

商業(yè)用房經(jīng)營收入是指物業(yè)管理企業(yè)利用物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、美容美發(fā)屋、商店、餐食店等的經(jīng)營收入。

(二)物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的管理

物業(yè)管理企業(yè)應當在勞務已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。物業(yè)大修收入應當經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應當根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。

二、物業(yè)管理企業(yè)的成本費用和稅費

(一)物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)成本的內容

物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。

(1)直接人工費包括物業(yè)管理企業(yè)中直接從事物業(yè)管理活動的人員的工資、獎金及職工福利費等。

(2)直接材料費包括物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等的費用。

(3)間接費用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通信費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

(二)物業(yè)管理企業(yè)成本費用的管理

實行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，可不設間接費用，有關支出直接計入管理費用。

物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管轄物業(yè)共用設施設備支付的有償費用計入營業(yè)成本，支付的物業(yè)管理用房有償使用費計入營業(yè)成本或者管理費用。

物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內，分期攤入營業(yè)成本或者管理費用中。

物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時，按照年末應收取賬款余額的0.3%～0.5%計提壞賬準備金，計入管理費用，企業(yè)發(fā)生的壞賬損失，沖減壞賬準備金;收回已核銷的壞賬，增加壞賬準備金。不計提取壞賬準備金的物業(yè)管理企業(yè)，其所發(fā)生的壞賬損失，計入管理費用;收回已核銷的壞賬，沖減管理費用。

(三)物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務支出的內容及管理

物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務活動所發(fā)生的有關成本和費用支出。物業(yè)管理企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務支出。企業(yè)對商業(yè)用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內，分期攤入其他業(yè)務支出。

(四)物業(yè)管理企業(yè)稅費的管理

物業(yè)管理的稅金和費用包括流轉環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加，收益環(huán)節(jié)的所得稅等。

物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、專項維修資金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務，不計征營業(yè)稅，但對從事此項代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅。

三、物業(yè)管理企業(yè)利潤

(一)物業(yè)管理企業(yè)利潤的構成

物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。其中，營業(yè)利潤包括主營業(yè)務利潤和其他業(yè)務利潤。

(二)物業(yè)管理企業(yè)利潤的計算

主營業(yè)務利潤是指主營業(yè)務收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費用及財務費用后的凈額;

其他業(yè)務利潤指其他業(yè)務收入減去其他業(yè)務支出和其他業(yè)務繳納的稅金及附加后的凈額;

補貼收入是國家撥給物業(yè)管理企業(yè)的政策性虧損補貼和其他補貼。

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（責任編輯：中大編輯）

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