4)建設單位、物業產權人(含業主)、物業使用人的基本情況

建設單位、物業產權人(含業主)、物業使用人的基本情況包括其背景資料以及是否具有誠意合作并具備履行合同的實力。屬于新建物業的，要詳細調查了解建設單位的資金實力、技術力量和商業信譽等，并通過對建設單位以往所承建的物業質量，以及有關物業管理公司與之合作情況的調查，分析判斷招標物業建設單位的可靠性;屬于重新選聘物業管理企業的招標項目，應調查解聘原管理方的原因、物業產權人是否與原建設單位或管理方存在法律糾紛;對于已投入使用一定年限的招標物業，需詳細了解物業的使用情況、產權人的背景、資金實力和信譽，物業是否存在重大隱患;屬于要求投標人參與物業合作經營的招標項目，應另作具體的投資可行性分析論證。

5)招標條件和招標過程

對招標方要求的條件要進行深入分析，預測中標的可能性。對在招標文件和招標過程中出現的異常要求和情況要進行分析判斷，調整招標策略，避免因招標方或競爭對手使用違規手段操縱招標活動，使企業蒙受不必要的損失。如有的招標文件會由于招標者的利益趨向而呈現出某種明顯偏向。在閱讀標書時，物業管理公司應特別注意招標公告中的特殊要求，以便作出正確判斷，還應對招標方增加的合同特殊條款作出其是否符合《物業管理條例》規定的判斷，從而評估企業若承擔特殊條款可能存在的風險。

6)競爭對手

對競爭對手的分析評估包括了解競爭對手的規模、數量和企業綜合實力;競爭對手現接管物業的社會影響程度;競爭對手與招標方是否存在背景聯系，在物業招標前雙方是否存在關聯交易;競爭對手對招標項目是否具有絕對優勢;競爭對手可能采取的投標策略等。

7)企業自身條件的分析

對企業自身條件的分析內容包括：招標項目的性質，所在區域、規模是否符合企業發展規劃;項目類型是否符合企業確定的目標客戶;常規預測的盈利;項目風險控制是否在企業可以承受的范圍內;投標企業現有的人、財、物等資源條件滿足項目需求的能力。

物業管理企業只有通過對項目進行合理的分析和正確的評估，并結合物業管理企業自身的優勢條件，才能確定招標項目的選擇和招標活動的具體實施。

(2)投標風險的防范與控制

物業管理投標的主要風險來自于招標人和招標物業、投標人、競爭對手等三個方面。

1)來自于招標人和招標物業的風險有：招標方提出顯失公平的特殊條件，招標方未告知可能會直接影響投標結果的信息，建設單位可能出現資金等方面的困難而造成項目無法正常進行，因物業延遲交付使用而造成早期介入期限延長，招標方與其他投標人存在關聯交易等。

2)來自于投標人的風險主要有：未對項目實施必要的可行性分析、評估、論證，從而造成投標決策和投標策略的失誤;盲目作出服務承諾;價格測算失誤造成未中標或中標后虧損經營;項目負責人現場答辯出現失誤;接受資格審查時出現不可預見或可預見但未作相應防范補救措施的失誤;投標資料(如物業管理方案、報價等)泄露;投標人采取不正當的手段參與競爭，被招標方或評標委員會取消投標資格;未按要求制作投標文件或送達投標文件造成廢標等。

3)來自競爭對手的風險主要有：采取低于成本競爭、欺詐、行賄等不正當的競爭手段;具備相關背景或綜合競爭的絕對優勢;竊取他人的投標資料和商業秘密等。

對上述風險的防范與控制的具體措施有：嚴格按照相關法律法規的要求參與投標活動;對項目進行科學合理的分析、評估，周密策劃、組織、實施投標活動;完善企業自身的管理;選擇信譽良好的招標方和手續完備盈利優勢明顯的物業;充分考慮企業的承受能力，制訂可行的物業管理方案，選擇經驗豐富的項目負責人;慎重對待合同的附加條款和招標方的特殊要求等。

3.登記并取得招標文

（責任編輯：何以笙簫默）

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