為了幫助考生系統的復習2012年物業管理師考試課程，全面的了解物業管理師考試教材《物業管理實務》的相關重點，小編特編輯匯總了2012年物業管理師考試《物業管理實務》相關知識點，希望對您參加本次考試有所幫助！

物業管理投標的條件、程序與策略技巧

(一)參加物業管理投標的條件

1.法律法規規定的要求

根據相關法律、法規的要求，參與物業管理投標應當是具有相應物業管理企業資質和承擔招標項目能力的法人企業。物業管理企業在國內參與投標業務的，必須取得《企業法人營業執照》和政府行政主管部門頒發的《物業管理企業資質證書》。具體可參照建設部2004年3月頒布的中華人民共和國建設部令第125號《物業管理企業資質管理辦法》的相關規定。

2.招標方規定的要求

在物業管理招標投標中，招標方在招標條件中除要求投標人具備相應的物業管理企業資質，一般還會要求投標方具有管理與投標物業類似項目的經驗與業績，并對投標人在資金、管理和技術實力，投標人的商業信譽，派駐項目的負責人、管理團隊的條件，物業管理服務內容和服務標準，投標書的制作、技術規范和合同條款等方面作出明確具體的要求。

(二)物業管理投標的程序

1.獲取招標信息

根據招標方式的特點，投標人獲取招標信息一般來自兩個渠道：一是從公共媒介上采集公開招標信息，二是來自招標方的邀請。

2.項目評估與風險防范

在獲取招標信息后，投標人應首先組織經營管理、專業技術和財務等方面的人員對招標物業進行項目評估，預測中標成功的可能性和存在的風險，對投標活動進行策劃，制訂相應的投標策略和風險控制措施，確保投標的成功或避免企業遭受損失。

(1)項目評估

項目評估一般分為兩個階段，即初選階段，準備和實施階段。初選階段的評估主要是在調查、研究資料的基礎上對項目進行分析、預測和評定，目的是確定是否參與投標;準備和實施階段的評估主要是對投標物業進行深入的調查和進行技術、經濟論證，并在此基礎上確定最佳投標策略和管理方案。

項目評估主要包括以下幾個方面的內容：

1)投標物業的基本情況

投標人在分析招標物業項目的基本情況時，主要是從物業的性質、類型人手，著重了解物業的建筑面積和投資規模、使用周期、建筑設計規劃、配套設施設備等具體情況。屬于新建物業的，就要了解物業的建設周期和進度，分析物業現有條件對實施物業管理服務的利弊，如在早期介入和前期物業管理的項目中，要關注現有規劃設計及建筑施工中是否存在不符合物業管理要求的問題，以便在方案中提出相應的解決或建議方案;屬于已投入使用的物業的，則應收集物業使用過程中的具體資料，如歷年大中修計劃實施情況、配套設施功能改造方案等;屬于商業類型物業的，則應了解商業物業的使用功能和規模;對公用事業類型物業，除了解物業的基本情況外，還應該關注現有規劃或已配置的設施中是否具備預防及應對緊急事件的條件等。

物業管理企業可以通過招標文件、現場踏勘、標前會議等渠道獲取招標物業項目的基本資料，為項目的組織架構設計、人員及崗位的設置、費用測算等提供準確的依據。

2)招標物業項目的定位

分析招標物業項目的定位要從投標物業項目的內部條件和外部環境人手，了解物業的功能定位、形象定位和市場定位，調查物業所在地域的人文環境、經濟環境、政治及法律環境，具體包括物業所在地域的法規政策，政府管理，社會文化傳統與風俗習慣，居民收入與消費水平，物業所在區域的位置、交通條件、商業狀況、人口流動狀況，同類物業的服務費用標準等。

3)業主的需求

招標物業項目的業主對物業管理服務的需求包括業主需求的內容、物業管理消費的承受能力等。目前設計得較為規范的物業管理招標文件中對物業管理服務需求都有明確具體的規定，物業管理企業應認真分析招標文件的相關內容。對于非單一業主性質的招標項目，物業管理企業還應通過市場調研的方式了解招標物業業主(包括預售或現售性質物業的潛在客戶)的文化層次、生活需求、對物業管理服務的期望與要求，從而為制訂物業管理方案中的服務重點和管理措施提供決策依據。

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（責任編輯：何以笙簫默）

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