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注冊物業管理師考試物業管理實務講義

三、物業服務合同與前期物業服務合同的主要區別

物業服務合同中關于服務內容的條款與前期物業服務合同基本相同，主要差別在于：

(1)訂立合同的當事人不同。前期物業服務合同的當事人是物業開發建設單位與物業管理企業；物業服務合同的當事人是業主(或業主大會)與物業管理企業。

(2)合同期限不同。前期物業服務合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同又開始生效的，前期物業服務合同將會終止。物業服務合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業服務合同相比，具有期限明確、穩定性強等特點。

四、物業服務合同的簽訂

(一)物業服務合同的成立

物業服務合同的成立，是指合同雙方當事人就合同的主要條款達成一致，且采用書面的形式訂立，雙方當事人一經簽字或蓋章，合同即成立。

(二)物業服務合同的生效

物業服務合同通常在成立時即生效。如果合同附生效條件，則在該條件成就時生效。

(三)簽訂物業服務合同應注意的事項

1．明確業主委員會的權利義務

除了《物業管理條例》規定的業主委員會應有的權利義務之外，業主委員會的其他一些權利義務，2012年注冊物業管理師報名時間也應在服務合同里明確約定。例如，業主委員會有權對物業管理企業的服務質量，按照合同規定的程序提出意見并要求限期整改。同時，業主委員會應承擔相應的義務，包括督促業主按時交納物業費，積極配合物業管理企業工作，尊重物業管理企業專業化的管理方式和措施等。

2．明確物業管理企業的權利和義務

本著權利和義務對等的原則，在賦予物業管理企業管理整個小區日常事務的權利時，也要明確物業管理企業所承擔的義務與責任，并且盡可能予以細化。

3．對違約責任的約定

履行合同中如有一方違約就應該賠償另外一方的損失。損失的計算及賠償標準應該按照《中華人民共和國合同法》的規定進行具體表述。對于不可抗力，如地震、戰爭等造成的損失應該免于賠償。要在服務合同里明確雙方違反約定應承擔的違約責任，約定的責任要具有實用性和可操作性。

4．對免責條款的約定

在物業服務合同約定中，訂立合同各方應本著公平合理、互諒互讓的原則，根據物業的具體情況設立免責條款，明確免責的事項和內容。例如，在物業服務合同中應當明確約定物業服務費不包含業主與物業使用人的人身保險、財產保管等費用，排除物業管理公司對業主及物業使用人的人身、財產安全保護、保管等義務，以免產生歧義，引發不必要的糾紛。

5．物業服務合同的主要條款宜細不宜粗

物業管理服務及相關活動規范是合同簽訂的主要目的。在簽訂物業服務合同時，要特別注意以下主要條款：

(1)項目，即應逐項寫清管理服務項目。如“房屋建筑公用部位的維修、養護和管理”、“共用設施設備的維修、養護、運行和管理”、“環境衛生”等。

(2)內容，即各項目所包含的具體內容，越詳細越好。例如，房屋建筑公用部位的維修、養護和管理項目內容應包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構，環境衛生應覆蓋的部分，安全防范的實施辦法等。

(3)標準，即各項目具體內容的管理服務質量標準。例如，垃圾清運的頻率(是一天一次，還是兩天一次)、環境衛生的清潔標準、安全防范具體標準(門衛職責、是否設立巡邏崗)等等。此外，還要注意在明確質量標準時要少用或不用帶有模糊概念的詞語，例如，要避免采用“整潔”等用詞，因為在合同的執行過程中很難對是否整潔作出準確判斷。

(4)費用，即在前述的管理服務內容與質量標準下應收取的相應費用。物業管理服務是分檔次的，不同檔次收取的費用是有較大差異的。在明確了解了項目、內容和標準后，費用的確定往往是雙方爭論和討論的焦點。在確定合理的費用時，要經過詳細的內容測算和橫向比較。

為防止合同過長，雙方還可就具體問題增加合同附件。

6．合同的簽訂要實事求是

物業的開發建設是一個過程，有時需分期實施。在訂立合同尤其是簽訂前期物業管理服務協議時應充分考慮這點，既要實事求是，又要留有余地。比如，對于“24小時熱水供應”的服務承諾，在最初個別業主入住時，一般無法提供，因此在合同中應給予說明，并給出該項服務提供的條件與時機以及承諾在未提供該項服務時應適當減免物業管理服務費。又如，當分期規劃建造一個住宅區時，在首期的合同中就不應把小區全部建成后才能夠提供的服務項目內容列入。

7．明確違約責任的界定及爭議的解決方式

在物業管理實踐中，難免會產生各種各樣的問題。這些問題既可能發生在物業管理企業與業主之間，也可能發生在業主之間；既有違法的問題，也有違約、違規以及道德和認識水平不足的問題。顯然，對于不同性質、不同層面的問題、矛盾與糾紛，要通過不同的途徑、采取不同的處理方式來解決。

一般情況下，有爭議的合同應該通過友好協商解決。如果協商不成，則可依照合同中約定的仲裁條款請求仲裁委員會仲裁，或者向人民法院提起訴訟。

五、物業服務合同的終止

物業服務合同可以因下列原因終止：

(1)物業服務合同約定的期限屆滿，雙方沒有續簽合同的；

(2)物業管理企業與業主大會雙方協商一致解除合同的；

(3)因不可抗力致使物業服務合同無法履行的，物業服務合同將自然終止；

(4)物業管理企業如果被宣告破產，應按照國家規定進行破產清算，物業管理合同自然無法繼續履行；

(5)法律、法規規定的其他情形。

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