2013年物業管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業管理基本制度與政策》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理基本制度與政策》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第二節　我國物業管理的產生與發展

一、物業管理的起源與發展

物業管理起源于19世紀60年代的英國。當時正值資本主義上升時期，在城市化迅猛發展的形勢下，大量農村人口涌人城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成嚴重的房荒。由于當時房屋管理混亂，居住環境惡劣，引起大量事端。

一位名叫奧克維婭•希爾的女士為在其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理辦法，引導并要求租戶嚴格遵守。奧克維婭•希爾女士實施規范的物業管理后，住房秩序和居住環境有了明顯的改善，社會其他人士也紛紛效仿，并取得政府的關注。

隨后英國還成立了非盈利性行業組織——皇家特許屋宇經理學會，以英國為起源地，在一個多世紀時間里，物業管理在世界各地逐漸推行開來。

19世紀末20世紀初，美國經濟迅速發展，伴隨著建筑技術的不斷進步，一幢幢高樓拔地而起，這些高層建筑附屬設備多，結構復雜，日常維修養護和管理事務繁瑣復雜，對管理人員專業性和技術水平提出很高的要求，同時這些建筑物往往不是一個或幾個業主所有，常常是數十個或數百個業主共有，于是出現了專業化的物業管理機構，為樓宇所有業主提供專業性和技術性的樓宇管理和維修養護工作。隨著物業管理機構的增加，20世紀初，美國也成立了第一個行業協會——芝加哥建筑管理人協會。

行業自治組織的成立，既標志著物業管理行業的成熟，又有力地推動了物業管理行業的有序發展。此后，物業管理日益被業主和政府重視，逐漸發展成為一個新型的服務行業。

二、城鎮住房及住房制度改革

我國物業管理是在城市房地產綜合開發和住房制度改革背景下，通過實行住房商品化制度而逐漸發展起來的。

(一)我國城鎮住房的發展情況

1949年中華人民共和國成立后，國家對城市房地產確立了逐步實行國有化的政策。一方面，大量城市房屋經過私房社會主義改造轉化為國有，另一方面，政府和國營企業又建造大量的住房提供給居民和職工租用，形成了具有中國特色的公有住宅體系(包括非住宅公房)。除各國營單位經管的房屋外，政府房地產行政主管部門還直接經管一部分公房，出租給居民使用，由房管所具體負責管理和養護。

建國后的五十多年中，公有住宅的總量經歷了一個由小到大、再由大到小的演變過程，即解放初期私房總量遠遠大于公房總量，以后城市公有住宅又遠遠大于私有住宅。

改革開放以后，隨著住房制度的改革和房地產市場的發展，私有住宅數量又迅速超過公有住宅。改革開放以后，國家確立了住房商品化方針，一方面大力發展商品房銷售，另一方面按照住房制度改革政策向職工和居民出售公有住房。

(二)改革開放前的城鎮住房制度

幾十年來，我國房屋管理一直采取福利型的行政管理模式，這種管理模式符合當時城鎮住房制度的要求。所謂城鎮住房制度，是國家在解決城鎮居民住房問題方面實行的基本政策和制度。

主要包括：城鎮住宅建設投資方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消費方式、住房交換關系等方面，這些方面經濟關系的總和構成城鎮住房制度。

我國改革開放前的城鎮住房制度主要呈現三個特征：

一是住房投資由國家和國有企業統包;二是住房分配采取實物分配;三是住房消費采取福利低租金和國家包修包養制度。

住房建設、分配、管理都由國家和國有企業統包，是我國在計劃經濟體制下的城鎮住房制度。其弊端表現在建設資金有投入無回收，形不成投入產出的良性循環，制約了住宅建設的發展，住房供應極其短缺，人均住房面積下滑。

收取的房租過低，不能維持房屋的維修養護，房屋損壞嚴重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全，國家為此也背上了沉重的包袱。

(三)住房商品化制度

1.建立并扶持商品房市場

1978年以后，隨著我國經濟體制改革逐步展開，房地產領域進行了三項改革，

一是城鎮住房制度改革，

二是城市土地使用制度改革，

三是房地產生產方式改革。房地產生產方式改革的主要內容，就是改變國家統一投資、統一分配、統一修繕管理的統包統支制度，發揮國家、企業和個人的積極性，推行“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的綜合開發模式，建立并完善商品房市場。房地產生產方式經歷長時期的改革發展，

綜合開發后的住宅小區呈現三個特點：一是數量多，二是規模大，三是建筑水平與配套設施設備得到突破性的提升。在“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的建設方針指引下，居住區規劃布局日臻合理，配套設施日益完善，我國商品房市場從建立到逐步完善。

2.城鎮住房制度改革

城鎮住房制度改革是經濟體制改革的重要組成部分。早在1979年，國家就開始逐步推行城鎮住房制度改革，開始實行向居民售房的試點。1994年，國務院下發了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，全面開展公有住房向居民和職工出售工作。1998年，國務院發布了《進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，取消住房實物分配，開始實施住房分配貨幣化。同時，提出經濟適用住房建設方針和政策，為中低收入居民購房鋪平了道路。國家通過提高工資、給職工發放住房公積金和住房補貼，鼓勵職工到房地產市場購買住房，全面實現了住房商品化秩序。

三、我國物業管理的產生

隨著住房商品化的深入開展，如何管理好新建住宅小區和各類商品房屋，既是廣大群眾的迫切要求，也是在新形勢下擺在房地產主管部門面前的緊迫任務。各地對住宅小區的管理模式進行了多方面的探索。

例如，大慶石油管理局對住宅區進行封閉式管理;常州等地由街道辦事處統一管理;上海市由房管所、街道居委會、派出所三位一體進行管理等等。這些探索對長期以來的行政管房方式都作了不同程度的改革，也取得了一些效果，但都沒有將房屋管理推向市場，沒有從根本上改變住宅小區的行政管理體制。

1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司——深圳市物業管理公司掛牌成立。該公司隸屬于深圳經濟特區房地產公司，針對商品住宅小區的商品房被多家單位和個人購買后形成的產權多元化格局，按照社會化、專業化的管理原則和企業經營的方式，對住宅小區實施專業管理，為業主提供有償服務，收取相應的服務費用，建立了“獨立核算、自負盈虧、自我發展、自我完善”的運行機制。使房屋管理工作從政府行為改變為企業行為，使房屋管理從政府補貼為主到自負盈虧，為特區乃至全國房屋管理工作的改革提供了成功的經驗。

隨后，南方一些沿海城市也相繼成立物業管理公司。廣州東華實業股份有限公司1984年征地開發的五羊村，也是實行專業化物業管理較早的一個小區。該小區的住戶較為復雜，既有個人購房者，也有企事業單位購房后分配給職工的。

從1986年第一批住戶入住，五羊村就成立了專業物業管理公司，為居民提供各種公共服務、專項服務和特約服務，并承擔公共設施的管理和維護。

廣州東華物業管理公司在實踐中不斷完善小區物業管理模式。在五羊小區，行政管理和物業管理職責分明、互相配合、互相支持、密切聯系。例如，街道和居民委員會派員參加管理處的主任例會，及時了解物業管理的情況，通過宣傳、教育，使居民、單位支持物業管理工作;派出所對管理處開出產權人或住戶簽妥的物業管理協議的證明，及時給予辦理戶口遷入手續;派出所還負責小區保安隊伍的業務指導和交通違章處罰等工作;小區管理處對各種違章搭建進行管理遇到困難時，規劃城監部門及時依法予以強制處理，其他行政管理部門對物業管理也給予大力的支持。物業管理公司通過專業化的管理服務，使小區的各個方面能夠正常運轉并發揮最佳的效能，營造和維持了優美整潔、方便舒適、文明安全的小區居住環境。

對黨政機關、事業單位和企業的干部職工居住較為集中的房屋進行物業管理，獲得成功經驗的是深圳市蓮花二村。蓮花二村住宅區是深圳市住宅局1990年10月開發建設的大型居住小區，入住者大多是黨政機關、事業單位和企業的干部職工。該小區由深圳市住宅局下屬企業——深圳市蓮花物業管理公司管理。深圳市蓮花物業管理公司勇于開拓、銳意改革，在實踐中既吸取香港房屋管理的成功經驗，又借鑒國內房管所房屋管理的豐富經驗，努力開創一流的管理、一流的服務，探索出了一條自我運轉、自我發展、自我完善、社會效益和經濟效益相統一的房屋管理新路子。1992年，蓮花二村被評為“國家示范文明住宅小區”。

由此，我國城鎮房屋管理開始逐步走上專業化的物業管理道路。

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（責任編輯：中大編輯）

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