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四、開標、評標和中標

(一)開標

(1)開標時間應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間進行。

(2)開標地點應當在招標文件中預先確定，如變更開標地點，招標人應當事先通知投標人，以保證全體投標人準時到場后開標。

(3)開標應當在招標人、監標人、投標人和評標人到齊后公開進行。

(4)開標由招標人主持，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。

其中，招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，包括投標人對投標書的補充、修改文件，開標時都必須當眾拆封。

(5)開標過程應當作好記錄，由招標人存檔備查。

(二)評標

1.評標專家名冊

房地產行政主管部門應當建立評標的專家名冊，由具有經驗的人員組成物業管理評標專家庫。省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門可以將專家數量少的城市的專家名冊予以合并，或者實行專家名冊計算機聯網，以被聘請。

房地產行政主管部門應當對進入專家名冊的專家進行有關法律和業務的培訓，對其評標能力、廉潔公正等進行綜合考評，及時取消不稱職或者違法違規人員的評標專家資格。被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何評標活動。

2.評標委員會

評標活動由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人的代表和評標專家共同組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的三分之二。

評標委員會的專家成員，由招標人從房地產行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。招標人的代表和評標專家與投標人有利害關系的，不得進入評標項目的評標委員會。

3.評標規則

評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

在評標過程中，評標委員會可以要求投標人進行現場答辯，召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據標書評分、現場答辯等情況進行綜合評標。

除現場答辯部分外，評標活動應當在保密的情況下進行。評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，然后對評標結果簽字確認。

評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。依法必須進行招標的物業管理項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。

評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。

(三)中標

招標人應當按照中標候選人的排序先后確定中標人。只有當確定中標的中標候選人放棄中標，或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人才可以依序確定其他中標候選人為中標人。招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期是招標人向投標人告知并承諾完成招標、投標活動的期限，投標有效期應當在招標文件中載明。

招標人確定中標人后，應當向中標人發出中標通知書，同時應將中標結果通知所有未中標的投標人，并應當返還其投標書。

招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。

招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同;招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。

招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，或中標人無正當理由不與招標人簽訂合同，應當賠償給對方造成的損失。

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（責任編輯：中大編輯）

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