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[案例]
某物業(yè)項目位于粵西的一個沿海城市,總建筑面積達40余萬m2,屬多層、中高層住宅物業(yè),項目分三期建設(shè),是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項目。整個小區(qū)的建設(shè)申報了國家安居示范工程小區(qū),是該市重點工程之一,倍受當(dāng)?shù)鼐用窈驼年P(guān)注。建設(shè)單位為把這個項目建設(shè)經(jīng)營好,在項目的立項階段就選聘了一家具有豐富經(jīng)驗的物業(yè)管理企業(yè),并由其負責(zé)該項目物業(yè)管理的早期介入工作。
良好的物業(yè)管理品牌提高了這個商品房小區(qū)的知名度,同時早期介入物業(yè)銷售初期綜合環(huán)境的設(shè)計,使該項目與該市同類建設(shè)項目相比,具有更高的經(jīng)濟效益和社會效益。
1.在經(jīng)濟效益方面
首期16萬m2很快售完,二期銷售勢頭強勁,部分戶型出現(xiàn)搶購熱潮,房價也從前期最初的1200元/m2,達到二期銷售時的1500元/m2,開發(fā)建設(shè)單位的實際收入超出預(yù)期,前期購房者也享受到了物業(yè)升值帶來的收益。
2.在社會效益方面
(1)該小區(qū)已被當(dāng)?shù)卣付閰⒂^點和示范小區(qū),成為了當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)和物業(yè)管理的樣板。
(2)該小區(qū)物業(yè)管理的成功,為提高當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理水平,增強物業(yè)管理消費意識起到了積極的促進作用。
(3)該項目成功后,建設(shè)單位的品牌形象得到大幅度提升,使其他建設(shè)單位提高了對物業(yè)管理的認(rèn)識。
三、早期介入的內(nèi)容
(一)可行性研究階段
1.內(nèi)容
(1)根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式;
(2)根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容;
(3)根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);
(4)根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn);
(5)設(shè)計與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案。
2.方法和要點
(1)組織物業(yè)管理專業(yè)人員向建設(shè)單位提供專業(yè)咨詢意見,同時對未來的物業(yè)管理進行總體策劃。
(2)除對物業(yè)檔次定位外,還應(yīng)考慮物業(yè)的使用成本。
(3)選用知識面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強的管理人員承擔(dān)項目管理工作。
[案例]
物業(yè)項目的基本情況同上例。在該項目的論證階段,物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作,并就該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運作模式提供了專業(yè)意見,得到了建設(shè)單位的采納,具體內(nèi)容如下:
(1)考慮到整個工程項目的狀況,第一期消費者的定位是當(dāng)?shù)刂械褪杖腚A層,在項目規(guī)劃上除合理控制建設(shè)成本外,還考慮到降低物業(yè)管理成本。按此思路,物業(yè)管理公司建議適當(dāng)降低第一期的綠化率,并選擇稍便宜的設(shè)施設(shè)備。由于第二期、第三期的市場定位為當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層,因此在后續(xù)開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)逐步提高綠化率,并相應(yīng)提升設(shè)施設(shè)備選型配置檔次。
(2)對項目的配套設(shè)施建設(shè)提出意見,重點是提出配套設(shè)施的布局方案,使得小區(qū)的布局既方便未來業(yè)主的使用又避免對業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。
(3)提出了人車分流的概念,這在該地屬于新的提法,也成為以后項目銷售的亮點。
(4)確定了物業(yè)管理早期介人和前期物業(yè)管理的時間、方式和工作內(nèi)容,明確了各配合方之間信息溝通的渠道,確定了分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。
實踐證明,這幾條意見和建議對建設(shè)單位非常有益,能夠幫助建設(shè)單位更加準(zhǔn)確地進行市場定位,提高了項目的性能價格比。第一期銷售的良好業(yè)績就是證明。
(二)規(guī)劃設(shè)計階段
1.內(nèi)容
(1)就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進建議;
(2)就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議;
(3)提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進意見;
(4)就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。
2.方法和要點
(1)參與有關(guān)規(guī)劃設(shè)計的討論會,并從使用、維護、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和物業(yè)保值、增值等角度,對設(shè)計方案提出意見或建議。
(2)幫助建設(shè)單位優(yōu)化設(shè)計或從使用維護等角度上對設(shè)計方案進行調(diào)整,使項目在總體上更能滿足客戶的需求,從而有利于促進項目的成功,降低開發(fā)風(fēng)險。設(shè)計上的預(yù)見性可以減少后續(xù)的更改和
(責(zé)任編輯:何以笙簫默)