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2013年物業(yè)管理師考試基本制度與政策講義25

發(fā)表時(shí)間:2012/11/16 10:29:43 來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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2013年物業(yè)管理師考試時(shí)間為2013年9月7、8日,《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一,為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考,小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理基本制度與政策》相關(guān)知識(shí)點(diǎn),希望能給您的備考帶來(lái)一定的幫助,順利通過(guò)考試!

二、業(yè)主大會(huì)

在過(guò)去的物業(yè)管理實(shí)踐中,我國(guó)主要采用業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主決策的作法,業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主的重大事項(xiàng)享有決策權(quán)。從實(shí)踐效果看,業(yè)主委員會(huì)決策制度對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的發(fā)展起到了一定的積極作用,但也暴露出許多問(wèn)題。

由于一些業(yè)主委員會(huì)成員素質(zhì)不高,以至不斷出現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)為了少數(shù)人的利益而侵害大多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益的情況。同時(shí),也由于業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)缺少有效的監(jiān)督機(jī)制,

因此,業(yè)主之間,業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間,業(yè)主委員會(huì)成員之間,產(chǎn)生大量矛盾,給物業(yè)管理的正常進(jìn)行帶來(lái)影響。2003年《條例》頒布后,改變業(yè)主委員會(huì)決策的舊有作法,

推行業(yè)主大會(huì)制度,規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),由全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì),業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益,并決定物業(yè)管理的重大事項(xiàng)。這一制度有利于維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)利,可以有效解決物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主委員會(huì)的不規(guī)范行為。

(一)業(yè)主大會(huì)的組成和性質(zhì)

業(yè)主大會(huì)是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式,由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益,有權(quán)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主公約的約定,決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項(xiàng)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的任何業(yè)主,都必須遵守業(yè)主大會(huì)制定的業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,遵守業(yè)主大會(huì)制定的各項(xiàng)規(guī)章制度,并執(zhí)行業(yè)主大會(huì)作出的決定。

(二)業(yè)主大會(huì)的籌備與成立

1.成立業(yè)主大會(huì)的限制和選擇

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì),而不能成立多個(gè)業(yè)主大會(huì)。對(duì)于由眾多業(yè)主構(gòu)成的物業(yè)管理區(qū)域,只有成立業(yè)主大會(huì)才能民主解決物業(yè)管理的公共事項(xiàng);

對(duì)于業(yè)主數(shù)量很少的物業(yè)管理區(qū)域,業(yè)主共同商討物業(yè)管理問(wèn)題很方便,業(yè)主大會(huì)成立與否并不影響業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理的民主決策,因此,這樣的物業(yè)管理區(qū)域,可以不成立業(yè)主大會(huì)。

《條例》規(guī)定:“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

但是,只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。”

例如,有的大廈建筑規(guī)模很大,連同配套建筑和設(shè)施構(gòu)成獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域,但大廈產(chǎn)權(quán)統(tǒng)屬一人或幾人,業(yè)主只有一個(gè)或幾個(gè),這樣的大廈就可以不成立業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)僅僅是業(yè)主民主決策一種組織形式,《條例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)制度,是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受損害,只要不影響業(yè)主民主決策,是否成立業(yè)主大會(huì),由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。

2.業(yè)主大會(huì)的籌備

(1)成立業(yè)主大會(huì)籌備組

業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì),應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下,由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公

有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì)籌備組。業(yè)主大會(huì)籌備組負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。

籌備組成員名單確定后,應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

(2)業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容

①確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)問(wèn)、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

②參照政府主管部門制訂的示范文本,擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案);

③確認(rèn)業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

④確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;

⑤做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

(3)籌備業(yè)主大會(huì)的工作要求

①業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容,應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;

②公告《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案)的同時(shí),應(yīng)當(dāng)將業(yè)主向籌備組反饋修改意見(jiàn)的時(shí)間和反饋方式同時(shí)公告;

③確認(rèn)業(yè)主身份,應(yīng)當(dāng)以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)標(biāo)明的房屋所有權(quán)人為準(zhǔn);

④業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán),應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體確定標(biāo)準(zhǔn)和方式,可參照省、自治區(qū)、直轄市制定的實(shí)施辦法進(jìn)行。

3.業(yè)主大會(huì)的成立

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下,組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。首次業(yè)主大會(huì)的會(huì)議議程一般包括以下內(nèi)容:

(1)報(bào)告業(yè)主大會(huì)的籌備工作情況;

(2)宣讀業(yè)主名冊(cè)和在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

(3)宣讀《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案,宣講業(yè)主對(duì)草案提出的修改意見(jiàn),以及業(yè)主大會(huì)籌備組根據(jù)業(yè)主意見(jiàn)對(duì)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》的修改結(jié)果;

(4)投票通過(guò)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》;

(5)宣讀業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單,經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)組成人員。

《條例》還規(guī)定:“業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán),根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”

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