《物業經營管理》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習2013年物業管理師考試備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業經營管理》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

成本估價法

以開發或建造估價對象房地產或類似房地產所需耗費的各項必要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金來確定估價對象房地產的價格。采用成本估價法求得的價格，通常稱為積算價格。

(一)成本估價法基本公式

1新開發土地

新開發土地價格=取得待開發土地費用+開發土地所需費用+正常利稅。

2新建房地產

新建房地產價格=取得土地費用+建造建筑物費用+正常利稅

3舊有房地產

舊有房地產價格=舊有房地產重新建造完全價值一基建物折舊。

(二)估價步驟

1基地估價

以該基地的最佳用途來估算其價格的。

2建筑物重置成本估價

1)指數調整法

在原房屋建筑造價的基礎上，根據國家公布的物價指數和現在的建設工作費率，評估房屋的量置價。

2)單價調整法

按照房屋建安工程的工程量，乘以工程單價得到重置價的方法

(1)單價的選取及調整

以勘估標的物主體結構和大部份裝修項目與標準單價相符為準，而兩者相差異的部份再行調節，一般調節有以下內容：

①房屋層高調節

標準單價的測算以層高3米為依據，增減的幅度以每超高或高10厘米相應增加或減少造價的2%。

②墻體折減

折減分眾墻和借墻兩種。

借墻占房屋外墻體1/4～1/2，折減率為10～20%

1/2～3/4，折減率為20～30%

眾墻占房屋外圍墻體1/3～1/2，折減率為5%。

③材料換算

當勘估物業局部裝修情況與選取的標準單位造價規定不同時，可根據單項材料的價格進行局部材料換算。

單項材料換算=(實際使用材料單價-標準規定標準材料)×換算量

(2)水電裝備

水電設備要根據實際情況，獨立評估，為方便計算，可按照水電裝備設施的完善程度，將水電造價分為若干等級，測算出每平方米的單位造價。按房屋建筑面積計算水電造價。

水電造價=建筑面積×水電單位造價

房屋重置價的評估公式綜合如下：

建筑物重置價=建筑面積×建筑單價×(1±比差率)+材料換算+水電費用。

3折舊估算

根據建筑物的樓齡，完好程度等估算其折舊額，從而得出該建筑物的實際現值。

4土地改良成本估計

估算土地的平整、筑路、造景等費用。

5綜合計算

將上述各項估價結果統計匯總，得出評價公式如下：

建筑物重置價=建筑面積×建筑單價×(1±比差率)×材料換算×水電費×折舊率×改良成本估價。

(三)成本估價的實施方法

1直接成本與間接成本計算法

1)直接成本

直接消耗于該建筑物的材料、人工等成本支出，如人工費、材料設備費、建筑承包企業的管理費與利潤等。

2)間接成本

用于物業建設開發支出的成本費用。如拆遷安置、前期工程成本、咨詢服務費、長期融資費用等。

3)投資經營利潤

視市場情況變化，當物業市場售價低于重置成本時，就不可再考慮利潤因素。

2指數法

以物業基期價成本為基礎，按物價指數進行修正，推算物業現時價格的計算方法。其指數的選擇一般是選擇同類物業商品的物價指數。

3單位比較法

估價人員應以相似建筑物來計算單位成本，根據建造期與估價期之間的成本變動對單位成本進行時日調整。

4面積比較法

應用通行的標準定額成本作單位成本，再考慮該物業面積的數量來估算該項成本的方法。

(四)折舊額估算

估價的折舊不必考慮如何系統地把折舊額推到各財政年度，而只要對各種因素所造成的物業貶值作出總的估價。影響物業折舊的因素很多。大致可歸納為物理的，功能的，與經濟的三大類。估價人員要對所有因素造成的結果進行詳盡的調查研究，綜合分析。推算出折舊額。

常用的折舊估價法有下列幾種。

1定額法

2定率法

3年數合計法

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（責任編輯：中大編輯）