《物業管理綜合能力》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習2013年物業管理師考試，小編特整理了物業管理師考試《物業管理綜合能力》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

二、市場營銷管理在物業管理中的應用

對物業管理而言，物業管理公司在營銷過程中一定要進行市場細分，有一個準確的市場定位，包括地域選擇和定位、承接物業的檔次定位，以及物業項目的類型定位等。一個物業管理公司所從事的物業管理服務是針對高端市場，還是中端市場，亦或是低端市場，根據所選擇的市場構筑其營銷的策略。

其次，根據目標市場定位確定發展目標，即在市場上成為具有相當規模、專業化水平和服務質量讓客戶滿意、具有較高聲譽的物業管理公司。

第三，加強收集本行業的最新情況和資料，掌握房地產市場的最新行情、有關法律法規、其他有競爭力的同業公司動態、客戶需求的發展等市場信息，制定調研課題進行分析論證，為公司正確確立、及時調整經營管理目標和策略，為項目開發提供專業依據，為經營管理決策提供參考依據，使公司在市場和行業競爭中始終處于先導地位。

根據發展目標制訂每年的具體的指標，配合指標的完成，采取明確公司品牌宣傳戰略，以公司服務質量和文化觀念出發，樹立公司獨特的企業形象，提高公司知名度。運用大眾傳播媒介，開展公益和慈善活動、客戶聯誼活動、制作視聽音像資料、網站和客戶通訊刊物等，建立社會關系網絡，獲取服務對象和社會公眾的了解和重視，擴大社會影響，提高社會聲譽。

三、企業經營戰略理論在物業管理中的應用

對于有遠見、謀求戰略發展的物業管理企業而言，在綜合分析各種情況的基礎上，制訂并執行企業發展的經營戰略，提出將公司的管理和服務與國際標準接軌，面向具有高質量服務需求的物業項目，提供具有國際水準和專業化水平、符合本地區實際的物業管理服務及相關產品的經營理念和發展目標。在這種經營理念的指導下，公司根據各發展階段制定不同的發展戰略，并根據各個階段的戰略確定資源配置的方式和途徑。先制定出發展戰略之后經過討論、評估，最終確定公司總的發展戰略。

物業管理企業經營戰略的制定、方案的選擇、戰略的實施與控制等內容和要求和一般企業的經營戰略一樣。首先，物業管理企業明確自身的企業宗旨或總的發展目標。其次，按照戰略管理的一般原則和要求，分析物業管理企業所面臨的外部環境情況。其中包括有利于物業管理發展的一些機會，以及還存在的對物業管理發展不利的因素。物業管理外部環境的分析不僅涉及國家宏觀方面的諸如政治、經濟、社會、技術等因素，還要分析國際經濟一體化等國際環境方面的因素。同時，還要分析物業管理行業自身的情況，如目前的市場供求、競爭程度、技術水平、行業規范等問題。第三，要細致分析和研究物業管理企業自身所具備的提供物業管理服務的能力是如何的，包括企業所擁有的人員、制度、技術、硬件、資本等。通過對企業自身各方面能力的分析，明確企業所具備的相對于行業內其他企業的各種優勢和不足(或劣勢)。第四，在對物業管理企業內外環境及條件充分分析的基礎上，結合外部的有利于企業發展的機會，盡可能地規避對企業發展不利的影響，發揮自身的優勢，擬定企業未來的發展方案。第五，綜合以上各種情況以及憑借物業管理專業人員對物業管理市場發展的敏銳洞察力和判斷力，選擇出企業未來發展的戰略方案。第六，根據企業既定的發展戰略，變革和改進企業的組織結構，重塑企業文化，合理調配企業的一切資源，把制定的企業發展戰略付諸實施。第七，在戰略實施過程中，由于外部環境或條件的變化，或者是由于在具體執行過程中的問題，出現了與企業既定的戰略發展不一致或不協調的地方，就需要根據具體情況，及時采取措施加以控制，并把這種情況反饋到戰略制定和管理的單位或環節。

如此周而復始，形成了整個的物業管理企業發展戰略循環，推動物業管理企業實現可持續地發展壯大。

四、創新管理在物業管理中的應用

物業管理在中國本身就是一個新的管理模式。

在具體的實踐過程中，物業管理創新，主要體現在物業管理的理念創新、手段創新、模式創新、制度創新和相關管理技術的創新等方面。

物業管理的理念創新，主要體現在對物業管理服務本質的認識逐步得到統一，并客觀、科學地看待物業管理市場的供求關系和物業管理服務的消費性質，進而對物業管理企業與業主(或使用人)的關系，以及其他相關主體之間關系的正確認識。對物業管理本質的逐步認識，物業管理理念的逐步創新與升級，反映在物業管理過程中就是物業管理關系的逐步理順和程序逐漸規范和科學，各自的權利職責與義務等逐步清晰。物業管理理念的不斷創新和升級將從根本上進一步促進物業管理市場的健康規范發展。

物業管理的手段創新主要是在物業管理的日常工作中對處理具體的業務工作時不斷采取新的方式方法和措施，以進一步實現物業管理工作的規范與高效。如，在物業管理過程中，充分利用計算機和相關信息網絡規范各類業務的流程，處理業主的意見或建議和報修、投訴等，以使得相關工作即能保證科學規范，也能實現快速反應的要求。

采取什么樣的管理模式是我國物業管理從一開始就始終在探索的問題。比如在物業管理開始初期，一般都是一家物業管理企業負責其在物業管理工作中的所有業務。采取這種模式進行管理能夠實現成本優勢和規模效應。而對企業規模較小、實力不強的企業來說，這種模式就顯得比較被動，不僅成本高、沒有規模效應，還很難保證物業管理服務的質量，這就勢必影響到物業管理企業的長期發展。后來，在物業管理中逐漸引入了專業化分工的做法。往往把物業管理工作中專業性較強(如保潔、綠化、電梯維護保養等)的業務通過發包的形式委托給社會上相關的專業化公司承擔。

物業管理的制度創新既有公司內部的管理制度創新，也包括國家及相關行政管理部門對物業管理宏觀指導法規的創新。比如在業主、業主大會、業主委員會、物業管理企業、開發商等相關主體的職責和權利義務的界定;業主大會的召開、業主委員會的成立等程序方面也要不斷探索;業主(臨時)公約的制定和執行、承接驗收的程序和要求等都要在宏觀層次上不斷地創新和完善。企業內部的制度創新主要體現在物業管理過程中要根據業主和使用人的具體情況和要求，以及企業自身的發展特點，在合適的時機對企業的相關制度或安排作出科學的調整和創新

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（責任編輯：中大編輯）

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