《物業管理綜合能力》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習2013年物業管理師考試，小編特整理了物業管理師考試《物業管理綜合能力》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第五節建筑設備知識在物業管理中的應用

一、房屋附屬設備設施的使用管理

房屋附屬設備設施的使用管理是靠使用管理制度來實現的，其使用制度主要有設備運行值班制度、交接班制度及設備操作使用人員的崗位責任制。

房屋設備根據使用時間的不同，可分為日常使用設備，如給水排水、供電、燃氣、電梯設備;季節性使用設備，如供暖供冷設備;緊急情況下使用的設備，如消防、自動報警設備。各類設備都要制定相應的設備運行使用制度，如正常的供水用水制度、配供電制度、高層綜合商貿樓多部電梯的運行時間安排等。

安全管理在房屋設備管理中占有重要的位置。國家對安全性能要求高的設備實行合格證制度，如電梯、鍋爐、消防設備等，并要求使用和維修人員經培訓考核后持證上崗。為確保設備在使用中的安全，應制定相應的管理規定，如消防通道的管理規定、電梯安全使用的規定。

二、房屋設備設施的日常養護管理

(一)水暖系統的日常養護管理

物業管理公司負責物業管理區域內的計劃養護、零星報修和改善清裝任務;對于小水表的安裝，凡屬舊房按幢裝表，新房按房裝表，其水管、人工由管理單位負責，水表的供應和修理由自來水公司辦理;零星損壞的衛生、水電設備一般應按本單位規定期限及時修理，人為損壞則要由使用者負責管理。

1.給水及供暖系統的日常養護

(1)室內給水管道應進行定期檢查維護，一般規定半年進行一次。查看管道表面有無銹蝕現象。

(2)室內給水系統中的閥件應進行維護和檢查，檢查明露在外部分的保溫層、隔氣層有無被碰壞或自然脫落現象。

(3)對給水系統管道的保溫層也應進行維護和檢查，檢查明露在外部分的保溫層、隔氣層有無被碰壞或自然脫落現象。

(4)對室外給水和消防給水管道的養護要注意埋設給水管道的地面上部不允許超重堆放物品，不允許大量放置對水質有嚴重污染的化學品、劇毒品、防止對管道和水管腐蝕和污染。

(5)消防器材如消火栓、水槍、水龍帶，要保持完好狀態。

(6)特別注意室外熱水管溝易進雨水浸泡管道，致使保溫層脫落，管道銹蝕，水溫降低。地溝、進蓋、溝蓋的防水應完好，閥門的養護必須列入日常巡檢、維修計劃之內。

(7)按冬季供暖期鍋爐生火前和停火后對暖氣設備進行兩次全面檢查、維修。

2.排水系統的日常維護

(1)排水管道，特別是生活排水管道，由于糞便污水極易使排水道內壁結上尿垢，久不清除，管道內徑縮小，流水不暢，易把污物掛住，致使排水系統堵塞。為了保證排水管道的暢通，必須做好排水管道的養護工作。

(2)排水設備的養護主要是指衛生器具和室內排水系統中的其他設備如地漏、檢查口、清掃口等養護，對于這些設備的養護主要從外觀上進行檢查。

3.水泵機組的日常養護

(1)生活水泵、消防水泵、排污泵、溶水泵每半年進行一次全面養護。養護內容主要有：檢查水泵軸承是否靈活，檢查壓蓋盤根處是否有漏水，清潔水泵處表，若有脫落或銹蝕嚴重，要鏟漆、刷油。

(2)維修組對控制柜每半年進行一次全面養護。維修養護內容主要有：清潔柜內所有元器件、清潔外殼，務必使柜內無積塵、無污物;檢查、緊固所有的接線頭，對于銹蝕嚴重的接線頭應更換，檢查柜內所有的線頭的號碼管是否清晰，有否脫落。在開關閉合或斷開過程中，應無卡位現象，觸頭表面清除干凈;中置繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查動作是否可靠，信號輸出是否正確;信號燈、指示燈是否指示正常;運傳壓力表信號線接頭是否腐蝕。

(3)電機的養護，外觀檢查應整潔、接地線連接良好，用搖表檢測絕緣電阻，電機接線盒內三相導線及連接片應牢固緊密，電動機軸承有無阻滯或異常聲響，電機風葉有無碰殼現象，清潔外殼，外殼是否脫漆嚴重，若嚴重應涂新油漆。

(4)相關閥門、管道及附件的養護。閘閥密封膠墊是否漏水，止回閥的養護應檢查止回閥的密封膠墊是否損壞，彈簧彈力是否足夠，油漆是否脫落。浮球閥的養護應檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷。

4.水池、水箱的日常維護

水池、水箱的日常維護每半年進行一次，若遇特殊情況可增加清洗次數，清洗時的程序如下：

(1)首先關閉進水總閥，關閉水箱之間的連通閥門，開啟泄水閥，抽空水池、水箱中的水。

(2)泄水閥處于開啟位置，用鼓風機向水池、水箱吹2小時以上，排除水池、水箱中的有毒氣體，吹進新鮮空氣。’

(3)用燃著的蠟燭放人池底不會熄滅，以確定空氣是否充足。

(4)打開照明燈設備進入水池、水箱后，對池壁、池底洗刷不少于3遍。

(5)清洗完畢后，排除污水，噴灑消毒藥水。

(6)關閉泄水閥，注入清水。

(二)供電系統的日常養護管理

1.觀察總盤上的各類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況、高峰用電時的電流數值、三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有無差異。

2.核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合。

3.配電箱固定是否牢固，箱內器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活。

4.導線絕緣是否很好，各類絕緣導線是否老化，各接頭處有無燒焦、變脆，絕緣膠布有無失效，接頭之間是否絕緣。

5.金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。

6.各種電器具(如燈頭、開關、插座等)是否牢固。

7.各種地極的接地電阻是否符合規定，接地螺栓有無松動，導線有無傷痕和腐蝕。

8.特殊房間(如潮濕、高溫、易燃等場所)應按照有關規定重點進行檢查維護。

(三)電梯設備的日常養護管理

1.對電梯設備按片專人分管，每周加油、保養和檢查。

2.電梯管理員負責電梯的日常維修保養工作，如清潔、潤滑、調整、測試和安全裝置效能檢查。

3.電梯的維修、更新應由有相應資質的專業單位承擔。

4.運行電梯發生故障必須急修時，也要由保養廠的專業人員負責，隨叫隨到進行搶修。

5.按規定對電梯各部位進行檢查、清潔、潤滑，著重對各安全裝置效能進行檢查，對電梯進行保養時，可以將一臺電梯的全部保養項目一次性進行，也可以對物業管理區域內所有電梯分項目進行保養。

6.每年對物業管理區域內所有電梯進行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理調整和測試。

(四)空調設備的日常養護管理

空調設備設施養護主要是對冷水機組、冷卻風機盤管、水泵機組、冷凍水、冷卻水及凝結水路及風道、閥類、控制柜等的日常維護。

1.冷水機組的養護

冷水機組是把整個制冷系統中的壓縮機、冷凝蒸發節流閥等設備以及電氣控制設備組裝在一起，提供冷凍水的設備。對于設有冷卻塔的水冷式制冷機中的冷凝器、蒸發器每半年由制冷空調的維修組進行一次清潔養護。通過各項檢查確定壓縮機是否有故障，視情況進行維修更換。，

2.冷卻塔的養護

制冷空調維修組一般每半年須對冷卻塔進行一次清潔保養。

3.風機盤管的養護

制冷空調維修組每半年對風機盤管進行一次清潔養護，每周清洗一次空氣過濾網，排除盤管內的空氣，檢查風機轉動是否靈活。對于帶動風機的電機，用500伏搖表檢測線圈絕緣電阻，應不低于o.5Mn，檢查電容是否變形，如是則應更換同規格電容，檢查各接線頭是否牢固，清潔風機葉片、盤管、積水盤上的污物，同時用鹽酸溶液清洗盤管內壁的污垢，然后擰緊所有的緊固件，清潔風機盤管的外殼。

4。水管道的保養

制冷空調維修組每半年對冷凍水管、冷卻水管、冷凝水管進行一次保養，檢查冷凍水、凝結水管路是否有大量凝結水，保溫層是否已有破損;尤其是管路中閥件部位、保溫層應重點檢查。

5.閥類、儀表、檢測器件的養護

維修工每半年對中央空調系統所有閥門進行一次養護。對于管道中節流閥及調節閥，應檢查是否泄漏;檢查閥門的開關是否靈活等。

(五)鍋爐的日常養護管理

1.鍋爐的檢查

定期檢查、超水壓試驗。

2.鍋爐的保養

鍋爐的保養分為濕式和干式兩種。無論采用哪一種保養方法，均需在鍋爐的水垢和煙灰清理干凈后進行。

(六)通信設備的養護管理

完好的設備是優質服務的基礎，良好的保養是延長設備壽命和安全運行的保證。部門管理人員和操作人員要非常重視設備管理工作，要按照有關的制度要求，認真做好客戶程控交換機的養護管理。

三、房屋附屬設備設施養護管理制度

房屋附屬設備設施養護管理是靠養護管理制度來執行，根據房屋各類附屬設備設施的系統組成、作用、特性、規格、養護知識與運行、使用規程制定房屋附屬設備設施和養護管理制度，一般應包括：

(1)確定維修及保養工作的類別及內容(由各單位根據設備的實際情況，由工程技術人員核定)，具體包括：日常及周保養內容：月維修保養內容;季度、半年、年度維修保養內容;大修理內容。

(2)設備維修、保養的要求。

(3)某些設備的預防性試驗周期。

(4)設備操作人應具備的證書及設備使用和操作要求。

四、房屋附屬設備設施的維修管理

房屋附屬設備設施維修管理制度一般按以下內容擬訂：

1.巡檢制

根據各類設備設施的使用特點，制定相關的巡回檢查制度，檢查儀表是否正常工作，設備運轉有無異常聲音、發熱，系統是否泄漏等情況，并作相應記錄。

2.分工責任制

為有效地對設備進行維修保養，應實行分工責任制，即人員分組、工作內容分項、責任落實到人。

3.季度和年度安全檢查制

除了日常的巡檢和實行分工責任制以外，還應進行季度和年度檢查或試驗，并作好相應記錄。

4.維修報告制度

明確設備出現什么情況報告班組長，出現什么情況報告技術主管，出現什么情況報告部門經理。

5.維修工程的審批制度

對設備的中、大修與改造更新應提出計劃，經上級部門批準后，安排施工。施工要嚴

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（責任編輯：中大編輯）

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