6．據中國之聲《新聞縱橫》報道，2010年，深圳市投入9億元用于購置保障性住房，回購的大多是滯銷樓盤，但令人驚訝的是．深圳豪宅代表作之一的“首地榮御”也被列入保障房回購計劃之中。這個樓盤當時的均價是35000元，主力戶型為150平方米至220平方米的三至四居，最小的戶型也有90多平方米。

這樣的保障性住房選址，引起社會熱議：有人說，政府回購高價房，既建設了保障性住房，還解決了開發商滯銷的困擾，何樂而不為呢?也有人說，如此高價回購的房子，很難保證低收入者能夠人住。究竟政府發展保障性住房，該不該回收滯銷的高價商品房樓盤?中國之聲特約評論員溫玉杰和楊宏山發表了自己不同的觀點。

溫玉杰：深圳市政府的舉動是個保障民生的善舉，是個體現經濟發展成果由人民共享的措施．盡管我們不知道市政府和地產商的成交價格是多少，也不知道以何種價格作為保障性住房來出售，但是我絕對相信，深圳市政府不能奪權買奪權賣，這是不可能的。他會拿出一些補貼還給老百姓，讓老百姓得到實惠，真正體現這種保障性住房的實際意義，中國有句老話叫做聽其言觀其行，我們首先聽其言，觀其行是一個過程，我們總不能說是你到底什么價格賣，我們還不知道的時候，就把善良的初衷扼殺在起點。

楊宏山：這樣一個做法難以保障低收入者都享受得到，主要原因在于，首先這樣一種高價回購商品房的量很小，因為我們今天看到主要是一些商品房在樓盤滯銷的時候，政府介入進去，那么即使是這樣政府介入進去購買一些商品房，保障性住房的總量也是很有限的，而且這樣的一種做法缺少一定的規劃，很難保障低收入者，另外我們知道低收入者總體在我們今天城市發展階段面很大，這種需求甚至占到整個城市人口的20％、30％甚至于更多，這樣一個比重的情況下，如果我們僅僅通過在市場中來收購那些滯銷房，而這些房是由于開發商所期望的房價沒有得到實現所導致的，這樣量小的局面很難保障面大的結果。

溫玉杰：深圳市政府回購高價房肯定是整個小區買下來并不是單買，這就要打折，這是房地產市場的基本常識．既然已經是滯銷房，開發商也沒有必要堅守原來的價格，肯定要降低價格．我認為當今房價高起的原因有很多，也很復雜，根本就不是市政府來回購房這一個簡單的原因，是綜合的問題，比如說土地的拍賣問題，原材料價格漲價問題，供需矛盾的問題等等，而不是政府回購了一個房就抬高了房價。

楊宏山：商品房本身運作有一個規律，受到市場機制的調節，在供求規律包括商品房本身的質量等因素的影響下，商品房本身應該有漲有跌，在這種情況下，如果說政府介入進來收購，本身等于是干擾了商品房的市場，在商品房滯銷的情況下，本身是那些潛在的購房者他們可以少花一點錢，來買到他們想要的房子，在這樣一種情況下政府優先買去，這些開發商我們知道，他確實是引力為導向的，緊接著他會進一步去開發這樣的房價，那么他心中有一個預期，也就是說我房價可以定的高一點，只要市場有需要，那些潛在的購房者還沒有滿足，他們會繼續入市，如果說真的定高了沒有人買我也不擔心，因為背后還有一個政府。

溫玉杰：在大家的印象中，往往保障性住房就是放在比較偏遠的地方，既然偏遠就是生活環境比較差一些．盡管政府可以在保障性住房的周邊建立一些學校、醫院、商場，提供一些有效的保障．但是如果地處偏遠，那么它的景色肯定就不如位置比較好的地方，如果把保障性住房放在比較好的位置，這樣好的居住質量環境，我認為更能體現保障性住房的積極意義，所以我認為深圳市政府收一些比較好位置，把它轉換成保障性的住房是很有積極意義的。

楊宏山：保障性住房，從它的地理區位來說，相對于商品房而言應該說它會差一點，居住在保障性住房都是低收入的群體，但同樣具有交通的需求，尤其是公共交通的需求更加具有依賴性．正是從這個意義上來講，政府在規劃建設保障性住房的同時，要把公共交通的體系納入同步規劃。第二，我想在孩子的上學以及就醫方面也需要同步進行配套建設，要納入到整個的規劃的體系之中。而我們知道商品房位置優，本身就要花更多的錢按照市場的規律來運作，政府通過回購高價商品房來增加保障房供應，壓力實在不小。

7．中共中央政治局常委、國務院副總理李克強在2011年年底召開的全國住房保障會議上提出：“地方政府可通過購買合適的普通商品房來增加保障房有效供應。”

我國著名獨立地產評論人、實戰派房產營銷專家、深房協高級會員丁延平認為，一個城市的普通商品房與保障房在產品質量和定價方面是有較大區別的。比如深圳2011年年中在南山區西麗片區推行的某個保障房項目的均價是8500元／平方米，主力戶型為50—70平方米，周邊的商品住宅的均價少說點也在20000元／平方米。如果就在這個片區政府要收購某一滯銷樓盤，以多少價位來“回購”還真不好決斷。政府在成交價上“開低了”，開發商不同意；“開高了”，政府回收后轉賣給保障對象，老百姓又接不起，最后只能是政府讓利出售。比如18000元／平方米團購價買進9000元／平方米賣出，缺口由政府補上。這樣來看，等于是深圳政府做了一樁虧本生意。

丁延平補充道：“國家領導人所說的‘合適的普通商品房’應該是合適的區位、合適的產品線、合適的價位，最后實現的是開發商、政府、保障對象三贏局面才有可能執行下去。”

8．清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵教授說：“限購是常規調控手段失效的情。況下所能采取的最后一劑藥，限購就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。”限購的本質就是局部性的資本管制，類似于不許境外熱錢進入境內資本市場。如果把中國的資產市場看成由股市、債市、房地產、古玩文物等市場組成，那么，房地產限購的一個本質無非是在房地產投資這個局部市場實行直接的、嚴格的資本管制。

根據限購的經濟學理論分析，房地產限購的理論基礎應該是比較明確了。房地產限購是在收入分配不均的條件下，力圖滿足基本住房需要的一個制度安排。具體說來，這是保護中低收入家庭免于受到高收入者(投資者一般是高收入者)在買房市場過分競爭，用以拉平住房消費、從而均等住房消費邊際效用的一個辦法。更具體地說，在收入分配差距較大以及房地產供應相對兩種需求之和短缺的條件下，這會使基本需求者能夠以比較合理的價格購買房子，從而進一步帶來這部分消費者剩余的上升，以及提升這部分購房群體的工作崗位對他們的吸引力，比如高科技、文化教育、科研等部門的吸引力，提升其所在地區的產業競爭力。

9．我國住房限購令的出臺體現出政府在自由與平等兩種價值抉擇時，在當下更加側重于平等價值。這一價值選擇在目前的社會條件下具有道德合理性，其價值取向應予以充分肯定。此外，它還能避免或者縮短房地產投資從泡沫逐步形成到破裂的周期，放緩房地產市場震蕩的幅度。通過這種對投資性需求的限制，會直接帶來對房地產總需求的下降，而需求的下降最終會帶來房地產價格的下降。房地產價格下降的另一個后果，就是會在一定條件下導致未來價格上漲的預期下降。而未來價格上漲的預期下降又會進一步控制投資性的需求。

應該說，與過去5年多以來各地方政府采取的稅收、利率等措施相比，房地產限購這一制度安排控制投資需求的力度高了幾個數量級。稅收、利率等措施，有用，但在洪水般地產價格上漲的預期面前．杯水車薪。以差別化房地產貸款利率為例，它對不需要貸款的投資者無可奈何，也管不了從其他渠道融資的投資者。以地產交易稅為例，它無法甄別兩類購買者。至于房產稅，它的力度(1％左右)無法抵抗年復一年10％以上的房價上漲預期。但僅針對住宅，或許會帶來剛需井噴式放量或新一輪價格上漲。對于限購令的實施效果，某學者認為，從現在的市場情況來看．到目前為止的房價從某些數據上出現了環比下調的趨勢，但實質上可以發現，從目前的明星樓盤來看或部分優勢地段的樓盤來看，整個限購令將市場的部分良性需求遏制住了。

以房地產為例，如果對房地產的投資(非居住)需求過旺持續高溫不退，租金／房價比過低，對房子的投資只是期望從更高的房價中獲得回報，而并不關心短期的租金，在這種情況下，會推動房地產的投資、價格上漲，資產的供給量也會上升，最終，市場的機制一定會帶來資產價格的回歸．也就是說價格的下降．從而使租金收益率回歸到一個正常的水平。但是這樣的一個過程，往往時問過長，對于金融系統帶來的沖擊，以及在房地產過分投資過程中帶來的土地、資源的浪費無疑是巨大的。如果監管者能夠及時看清這一前景，就應該采取措施進行干預。這種干 預的最極端形式，就是直接限制房地產的購買，抑制房地產投資需求。這種直接的限購形式，一般來說大家不愿意用，但是在特殊的情況下，限購就成了一個選擇。

10．經過大半年的僵持之后，樓市拐點終于在2011年10月份降臨。國家統計局的數據顯示，去年10月，全國70個大中城市房價環比漲幅首次下跌。11月，70個大中城市房價環比指數再次下降。在北京，2011年一手住宅的成交量、成交均價漲幅均為5年來最低點，二手房成交量也降至3年來的最低點。

回顧2011年，展望2012年，針對房地產行業的宏觀調控似乎還遠未結束。2011年12月初，住建部明確表示，地方限購到期將繼續延續，房地產調控政策不存在放松的可能。而剛結束不久的中央經濟工作會議也明確表示，將堅持房地產調控不動搖。

業內人士普遍認為，2012年房地產調控政策仍將維持從緊取向。在房價明顯下降或達到中央的預期之前，調控不會貿然放松。

作答要求

(一)“限購令”引起了社會各界廣泛爭議，請根據給定資料1～5，指出爭議的焦點是什么，并就雙方的理由分別加以概述。(20分)

要求：指明“焦點”，概括全面，條理清楚．語言流暢。不超過300字。

(二)給定資料6中提到了深圳政府回購滯銷高價商品房，請對此進行分析，并談談你的看法。(20分)

要求：觀點明確，條理清晰。字數不超過300字。

(三)李稻葵說：“限購就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。”請結合資料8-9，談談你對這句話的理解。(20分)

要求：觀點明確，層次清晰，有理有據。字數不超過250字。

(四)給定資料劃線部分寫道：“我國住房限購令的出臺體現出政府在自由與平等兩種價值抉擇時，在當下更加側重于平等價值，這一價值選擇在目前的社會條件下具有道德合理性，其價值取向應予以充分肯定。”請你結合對這段話的思考，參考給定資料，自擬題目，寫一篇文章。(40分)

要求：

1．思想深刻，觀點明確； 2．內容充實，有說服力； 3．語言流暢，1000—1200字。

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（責任編輯：中大編輯）

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