土地增值稅法

[考情分析] 次重點章，分值在5分左右。

知識點1：土地增值稅基本原理

第一節 土地增值稅基本原理

一、土地增值稅概念：

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。

二、土地增值稅特點：

1、以轉讓房地產的增值額為計稅依據;

2、征稅面比較廣;

3、實行超率累進稅率;

4、實行按次征收。

第二節 納稅義務人

土地增值稅的納稅義務人，是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物(即轉讓房地產)并取得收入的單位和個人。

納稅人的特點：①不論法人與自然人;②不論經濟性質;③不論內資與外資企業、中國公民與外籍個人;④不論部門。都應成為土地增值稅的納稅人。

第三節 征稅范圍

一、征稅范圍： 1、轉讓國有土地使用權;2、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓。

二、征稅范圍的界定

按以下三個標準來判斷是否屬應計征土地增值稅：

標準之一：轉讓的土地使用權是否國家所有

①轉讓國有土地使用權，征土地增值稅;

②轉讓集體所有制土地，應先在有關部門辦理(或補辦)土地使用或出讓手續，使之變為國家所有才可轉讓，再納入土地增值稅的征稅范圍;

③自行轉讓集體土地是一種違法行為。

標準之二：土地使用權、地上建筑物及其附著物是否發生產權轉讓

①轉讓土地使用權征稅(二級市場)，出讓土地使用權不征(一級市場);

土地使用權出讓：土地使用者在政府壟斷的土地一級市場通過支付土地出讓金，獲得一定年限的土地使用權的行為;

土地使用權轉讓：土地使用者通過出讓形式取得土地使用權后，在土地二級市場將土地再轉讓的行為。

②未轉讓土地使用權、房產產權也不征。

標準之三：轉讓房地產是否取得收入，取得收入的征，房地產產權雖變更但未取得收入的不征。

總之，無論是單獨轉讓國有土地使用權，還是房屋產權與國有土地使用權一并轉讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍。

三、若干具體情況的判定

1、出售：

(1)出售國有土地使用權;征稅

(2)取得國有土地使用權后進行房屋開發建造后出售;征稅

(3)存量房地產買賣。

2、繼承、贈予：

(1)繼承不征稅(無收入);

(2)贈予：

a、屬公益性贈予、贈予直系親屬或承擔直接贍養義務人不征稅;

b、非公益性贈予征稅;

3、出租不征稅(無權屬轉移)：不征稅

4、房地產抵押：

(1)抵押期內不征稅;

(2)抵押期滿：

a、償還債務本息收回房地產不征稅;

b、不能償還債務，而以房地產抵債，征收土地增值稅。

5、房地產交換：單位之間換房，征稅;個人之間互換自住房免征。

6、以房地產投資、聯營房地產轉讓到投資聯營企業不征稅;將投資聯營房地產再轉讓，征稅。

7、合作建房建成后自用不征稅;建成后轉讓征稅。

8、企業兼并轉讓房地產暫免征稅。

9、代建房不征稅(無權屬轉移)：不征稅。

10、房地產重新評估不征(無權屬轉移、無收入)：不征稅。

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（責任編輯：）

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