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土地登記代理人考試代理實務輔導：收益還原法

收益還原法是將評估土地在未來每年預期的純收益，以一定的還原利率統一還原為評估時日總收益的一種方法。此方法是對土地、房屋、不動產或其他具備收益性質資產進行估價的基本方法之一。

由于土地具有固定性、不增性、個別性、永續性等特性，使用者在占有某塊土地時，土地不僅能提供現時的純收益，而且還能期待在未來年間源源不斷地繼續取得。當將此項隨時間延續而能不斷取得的純收益，以一定的適當的還原利率折算為現在價值的總額時，它即表現為該土地的實質價格，也是適當的客觀交換價值，這就是收益還原法的原理。

當土地純收益每年不變、還原利率每年不變且大于零、土地使用年期為n年時，收益還原法的計算公式為：

P=a/r[1-1/(1+r)n]

式中：p—土地價格;

a—土地純收益;

r—土地還原利率;

n—使用土地的年期或有土地收益的年期。

收益還原法以求取土地純收益為途徑評估土地價格，它只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物或是房地產的估價。

收益還原法的估價程序為：

(1)計算總收益;

(2)計算總費用和折舊費、房屋收益等;

(3)計算土地純收益;

(4)確定合適的還原利率;

(5)選擇公式求算地價。

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（責任編輯：中大編輯）

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