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土地登記代理人考試代理實務輔導：什么是市場比較法

市場比較法是指在求取一宗待估土地的價格時，根據替代原則，將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地實例進行對照比較，并依據后者已知的價格，參照該土地的交易情況，期日、區域以及個別因素等差別，修正得出待估土地在評估時日地價的方法。

市場比較法的理論依據是替代原則。根據經濟學理論，在同一市場上，具有相同效用的物品，應具有同一的價格，即具備完全的替代關系。這樣，在同一市場上，兩個以上具有替代關系的商品同時存在時，商品的價格就是由這種有替代關系的商品相互競爭，使其價格相互牽制而終趨于一致。市場比較法正是以替代原理為主要理論依據。

市場比較法的基本公式為：

PD=PB×A×B×D×E

式中：PD—待估宗地價格;

PB—比較案例宗地價格;

A=待估宗地情況指數/比較案例情況指數

=正常案例情況指數/比較案例宗地情況指數;

B=待估宗地估價日地價指數/比較案例宗地交易

日地價指數;

D=待估宗地區域因素條件指數/比較案例宗地區域因素條件指數;

E=待估宗地個別因素條件指數/比較案例宗地個

別因素條件指數。

市場比較法估價程序如下圖所示：

收集交易資料

↓

確定比較交易案例

↓

進行市場交易情況修正

↓

期日修正

↓

區域、個別因素修正

↓

使用年限修正

↓

容積率修正

↓

土地價格的確定

市場比較法可以運用于不動產的買賣、租賃、抵押等各種交易形式的價格及租金確定。由于市場比較法的應用基礎是發達的不動產市場及豐富的交易案例資料，所以市場比較法僅適用于有大量交易案例的地區，并且交易案例與待估地塊應有相關性和替代性，交易案例甚少或無交易案例的地區則不適用。

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（責任編輯：中大編輯）

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