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土地登記代理人考試地籍調查輔導精講（3）

三、土地使用權轉讓變更時的宗地權屬狀況調查

土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。

調查人員在接收土地登記人員轉來的土地使用權轉讓的變更申請文件后，應首先查閱核實宗地的國有土地使用權是否登記、登記的面積、土地用途、使用期限、終止日期、共有使用權狀況、權屬爭議情況、地上建筑物及構筑物等內容，并依據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律法規，調查土地使用權轉讓手續的行為及過程是否符合法律規定，調查核實國有土地使用權的面積與用途與《轉讓合同》規定的面積與用途是否一致，調查受讓方土地使用者名稱、單位性質、上級主管部門、法人代表等，初步核實土地權屬來源證明材料是否齊全、合法及是否與實際情況一致，將調查核實結果填寫到地籍調查表上。

1.劃撥國有土地使用權轉讓

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。劃撥國有土地使用權轉讓時，調查人員還應核實土地使用者是否為公司(企業)等經濟組織或個人、是否領有國有土地使用證、是否具有合法的地上建筑物及附著物產權證明、是否簽定土地使用權出讓合同并補交了土地使用權出讓金。

劃撥國有土地使用權轉讓時，申請人應提交的權屬來源證明材料有：原《國有土地使用證》;《轉讓合同》;《國有土地使用權出讓合同》;國有土地使用權出讓金繳納憑證;《房屋所有權證》等地上附著物產權證明;其它證明文件。

因住房制度改革出售公有住房引起的劃撥國有土地使用權變更時，申請人應提交的權屬來源證明材料有：公房出售批準文件;原《國有土地使用證》;《房屋所有權證》(權利人為購房職工);售房單位和購房職工簽訂的售房合同;其它證明文件。

2.出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和國家授權經營國有土地使用權轉讓

出讓國有土地使用權轉讓時，調查人員還應現場調查核實土地使用者是否按《國有土地使用權出讓合同》規定的期限和條件投資開發及利用。外商投資開發經營成片土地的，調查人員應現場調查核實開發企業是否按《國有土地使用權出讓合同》規定的條件和成片開發規劃的要求投資開發土地。

國家作價出資(入股)、國家租賃國有土地使用權轉讓時，調查人員應現場調查核實轉讓是否符合《國有土地使用權作價出資(入股)合同》、《國有土地使用權租賃合同》的規定，國家作價出資(入股)、國家租賃國有土地使用者對地塊的投資是否達到合同的約定。

國家授權經營國有土地使用者一般不得向集團公司以外的單位和個人轉讓土地。

土地使用權轉讓后改變土地用途時，調查人員應按土地用途變更的要求進行調查。

出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和國家授權經營國有土地使用權轉讓時，申請人應提交的權屬來源證明材料有：原《國有土地使用證》;《轉讓合同》;轉讓地塊投資證明或商品房預售登記備案材料;《房屋所有權證》等地上附著物產權證明;土地稅費交納證明文件;其他證明文件。以入股方式轉讓的，還應提交《入股合同》。單位合并、分立和企業兼并的，還應提交合同及上級主管部門批準文件。處分抵押財產的，還應提交處分抵押財產有關證明文件。交換和贈與的，還應提交交換和贈與的有關證明文件。

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（責任編輯：中大編輯）

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