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2014房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》知識(shí)點(diǎn)總結(jié)2

發(fā)表時(shí)間:2014/3/19 13:54:25 來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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1.2房地產(chǎn)投資的特性

1.2.1位置固定性或不可移動(dòng)性

位置固定性或不可移動(dòng)性,是房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。對(duì)于股票、債券、黃金、古玩以及其他有形或無(wú)形的財(cái)產(chǎn)來(lái)說(shuō),如果持有人所在地沒(méi)有交易市場(chǎng),那么他可以很容易地將其拿到其他有此類(lèi)交易市場(chǎng)的地方去進(jìn)行交易。然而,房地產(chǎn)就截然不同了,它不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛,還受到其周?chē)h(huán)境的影響。所謂“房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”,房地產(chǎn)不能脫離周?chē)沫h(huán)境而單獨(dú)存在,就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的重要性。

房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動(dòng)性,要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì)開(kāi)發(fā)商、置業(yè)投資者和租客都具有吸引力。也就是說(shuō)能使開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)發(fā)投資獲取適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)利潤(rùn),使置業(yè)投資者能獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益,使租客能方便地開(kāi)展其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)并具備支付租金的能力。

當(dāng)投資者準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)投資時(shí),很重視對(duì)房地產(chǎn)所處宏觀區(qū)位的研究。很顯然,租客肯定不愿意長(zhǎng)期租用環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)內(nèi)的物業(yè)。此外,房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低,不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響,而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。

由于房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動(dòng)性,投資者在進(jìn)行投資決策時(shí),對(duì)未來(lái)的地區(qū)環(huán)境的可能變化和某宗具體物業(yè)的考慮是并重的。通過(guò)對(duì)城市規(guī)劃的了解和分析,就可以做到正確并有預(yù)見(jiàn)性地選擇投資地點(diǎn)。

1.2.2壽命周期長(zhǎng)

土地不會(huì)毀損,投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上,而且擁有該權(quán)益的期限還可以根據(jù)法律規(guī)定延長(zhǎng);地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此房地產(chǎn)具有壽命周期長(zhǎng)的特點(diǎn),房地產(chǎn)投資是一種長(zhǎng)期投資。

房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。

經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下,房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益大于其運(yùn)營(yíng)成本,即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間;自然壽命則是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開(kāi)始,直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞,不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間。

自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多。從理論上來(lái)說(shuō),當(dāng)房地產(chǎn)的維護(hù)費(fèi)用高到?jīng)]有租客問(wèn)津時(shí),干脆就讓它空置在那里。但實(shí)際情況是,如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好,其較長(zhǎng)的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命,因?yàn)槿绻麑?duì)建筑物進(jìn)行一些更新改造、改變建筑物的使用性質(zhì)或目標(biāo)租客的類(lèi)型,投資者就可以用比重新購(gòu)置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資,繼續(xù)獲取可觀的收益。

國(guó)外的研究表明,房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來(lái)說(shuō),公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年,工業(yè)廠房、普通住宅、寫(xiě)字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年,銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是50年,倉(cāng)儲(chǔ)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是60年,鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是25年。應(yīng)該指出的是,稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限,往往是根據(jù)國(guó)家的稅收政策來(lái)確定的,并不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。

1.2.3適應(yīng)性

適應(yīng)性,是指為了適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化,投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益,也就是說(shuō)房地產(chǎn)的收益是在使用過(guò)程中產(chǎn)生的。由于這個(gè)原因,置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能,使之既適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征,又能增加置業(yè)投資的收益。例如,寫(xiě)字樓的租客需要工作中的短時(shí)休息,那就可以通過(guò)增加一個(gè)小酒吧滿(mǎn)足這種需求;公寓內(nèi)的租客希望獲得洗衣服務(wù),那就可以通過(guò)增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來(lái)解決這一問(wèn)題。

按照租客的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能十分重要,這可以極大地增加對(duì)租客的吸引力。對(duì)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō),如果其投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差,則意味著他面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。例如對(duì)于功能單一、設(shè)計(jì)獨(dú)特的餐館物業(yè),其適應(yīng)性就很差,因?yàn)閹缀醪豢赡懿换ㄌ嗟馁M(fèi)用來(lái)改變其用途或調(diào)整其使用功能,在這種情況下,萬(wàn)一租客破產(chǎn),投資者必須花費(fèi)很大的投資才能使其適應(yīng)新租客的要求。所以,投資者一般很重視房地產(chǎn)的適應(yīng)性這一特點(diǎn)。

1.2.4各異性

各異性,是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和周?chē)h(huán)境的影響,土地不可能完全相同;兩棟建筑物也不可能完全一樣,即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物,也會(huì)由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同,而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。

此外,業(yè)主和租客也不希望他所擁有或承租的物業(yè)與附近的另一物業(yè)雷同。因?yàn)榻ㄖ锼哂械奶厣踔帘3帜骋怀鞘袠?biāo)志性建筑的稱(chēng)號(hào),不僅對(duì)建筑師有里程碑或紀(jì)念碑的作用,對(duì)擴(kuò)大業(yè)主和租客的知名度、增強(qiáng)其在公眾中的形象和信譽(yù),都有重要作用。從這種意義上來(lái)說(shuō),每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位和價(jià)值不可能與其他物業(yè)完全一致。

1.2.5政策影響性

政策影響性,是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性,各國(guó)政府均對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)倍加關(guān)注,經(jīng)常會(huì)有新的政策措施出臺(tái),以調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易和使用過(guò)程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。而房地產(chǎn)不可移動(dòng)等特性的存在,使房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來(lái)的影響。政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等政策的變更,均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。

1.2.6專(zhuān)業(yè)管理依賴(lài)性

專(zhuān)業(yè)管理依賴(lài)性,是指房地產(chǎn)投資離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)化的投資管理活動(dòng)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中,需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、項(xiàng)目融資等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力。房地產(chǎn)置業(yè)投資,也需要投資者考慮租客、租約、維護(hù)維修、安全保障等問(wèn)題,即便置業(yè)投資者委托了專(zhuān)業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理公司,也要有能力審查批準(zhǔn)物業(yè)管理公司的管理計(jì)劃,與物業(yè)管理公司一起制定有關(guān)的經(jīng)營(yíng)管理策略和指導(dǎo)原則。此外,房地產(chǎn)投資還需要估價(jià)師、會(huì)計(jì)師、律師等提供專(zhuān)業(yè)服務(wù),以確保置業(yè)投資總體收益的最大化。

1.2.7相互影響性

相互影響性,是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資,能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。例如城市快速軌道交通線的建設(shè),使沿線房地產(chǎn)大幅升值,大型城市改造項(xiàng)目的實(shí)施,也會(huì)使周邊房地產(chǎn)價(jià)值大大提高。從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)商或投機(jī)者,都獲得了巨大的成功。

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