為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的了解2012年房地產估價師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！
房地產估價師考試案例分析練習題
六、估價測算過程
評估思路：遵循合法原則，同時考慮估價目的對價格的影響，本次仍以批準的合法用途估價，不考慮改變用途對價格的影響。
由于待估地下室不計地價，本次評估僅用成本法評估地下室的建造成本;待估綜合樓底層層高較高為5m，第二至第十二層層高為4m，第二至第十二層造價及使用功能均較底層低。因此本次評估用收益法及成本法將底層與第二至第十二層分別計算，最后加總求得估價對象總價值。
(一)地下室
采用成本法。
(1)計算公式：根據成本法的要求，成本法估價的基本公式為：
房地產價值=土地取得成本和開發成本+建筑物開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤一建筑物折舊
(2)計算過程：根據市場調查及有關規定，確定以下指標見表2。
表2重置價格構成表
| 序號 | 重置價格構成 | 單價（元） | 備注 |
| 一 | 土地使用權價值 | 地下室不計地價 | |
| 二 | 建筑物價值 | 1001.78 | 1+2+3+4+5-6 |
| 1 | 建筑物開發成本 | 972 | a+b+c |
| a | 建安工程造價 | 900 | 根據××市建設工程投貸估算指標。地下室底層層高約3.3m，類似框架結構地下室建安工程造價為900元/㎡ |
| b | 勘察設計和前期工程費 | 54 | 包括勘察設計費.報建手續費，咨詢、可行性研究、策劃、規劃、設計等費用按建安工程造價的6%計取 |
| c | 開發過程中的費用 | 18 | 包括工程監理費1%，次要項目及其他費用1% |
| 2 | 建筑物的管理費用 | 29.16 | 為建筑物開發成本的3% |
| 3 | 建筑物的投資利息 | 26.58 | （1+2）×利率×（開發周期/2），利率取5.31%，開發期為1年 |
| 4 | 建筑物的銷售費用 | 100.77 | （1+2+3+5）÷（1-稅率）×稅率，稅率取8.55% |
| 5 | 建筑物的投資利潤 | 50.06 | （1+2）×5%.開發利潤取5% |
| 6 | 建筑物折舊 | 176.78 | （1+2+3+4+5）×折舊事，根據直線折舊及現場實際觀察確定成新率為85%，則折舊率為15% |
| 三 | 評估價格 | 1001.78 | 為土地使用權價值與建筑物價值之和 |
(3)計算結果：成本法評估地下室房產單價為1002元/㎡。
(二)綜合樓底層
1.收益法
(1)計算公式：V=A/R[1-1/(1+R)n]
式中V——收益法評估價格，
A——房地產年純收益;
R——報酬率;
n——房地產收益年期。
(2)具體計算過程見表3。
表3收益價格計算表
| 序號 | 內容 | 數量 | 備注 |
| 一 | 年房地產總收益（元/㎡） | 215.00 | |
| 1 | 月租金（元/㎡） | 18.00 | 據調查周圍房地產市場行情，待估底層層高約5m，該地區類似結構、層、帶類似設備裝修的工業廠房租金約為18元/（㎡·月） |
| 2 | 年房地產總收益（元/㎡） | 216.00 | |
| 二 | 年總費用（元/㎡） | 68.45 | |
| 1 | 維修費（元/㎡） | 4.32 | 指為保證房屋正常使甩每年需支付的售繕費用，按年房地產總收益的2%計 |
| 2 | 管理費（元/㎡） | 4.32 | 指對出租房屋進行的必要管理所需的費用.接年房地產總收益的2%計 |
| 3 | 房產稅（元/㎡） | 25.92 | 接年房地產總收益的12%計 |
| 4 | 營業稅及附加（元/㎡） | 11.99 | 營業稅為年房地產總收益的5%計F社會事業發展費按營業稅的1%計，教育附加費按營業稅的3%計；城建稅按營業稅的7%計.總計按年房地產總收益的5.55%計 |
| 5 | 保險費（元/㎡） | 3.00 | 保險費指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用，按房屋重量竹格的0.2%計，同類型房屋重量價格一般為1500元/㎡ |
| 6 | 租金損失費（元/㎡） | 18.00 | 指房屋在出租過程中遇到投有租出去的空置期，按1個月計算 |
| 7 | 租賃中介費（元/㎡） | 0.90 | 按月租金的5%計 |
