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四、計算題(共2題、20分。要求列出算式、計算過程;需按公式計算的,要馬出公式;僅有計算結(jié)果而無計算過程的,不得分。請在答題紙上作答)
1.某房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備鋪設(shè)熱力管道,現(xiàn)正在研究能夠滿足相同使用功能的管道為20cm和30cm管道哪種有利的問題:兩種管道的工程費用分別為 800萬元、400萬元;運行費用第一年分別為350萬元和220萬元,之后每年都以0.05%的比例遞增;假設(shè)兩種管道的使用壽命分別為8年和0年,到期后的凈殘值都是初期投資稠的10%,折現(xiàn)率為0%。假定工程費用發(fā)生在年初,運行費用發(fā)生在年末。
請判斷這兩種方案的關(guān)系,并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。 (8分)
2.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為6 000㎡,用途為商住兩用,土地使用權(quán)年限為40年,規(guī)劃容積率為3。咨詢公司根據(jù)地塊的實際情況提出以下方案:該項目1~3層為賓館,其余為住宅,建設(shè)期為3年。賓館總建筑面積為5 000㎡,可用于經(jīng)營的部分為4 500㎡,可建成100個標(biāo)準(zhǔn)間。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的平均價略為330元/間·天。前3年的入住率均為70%,從第4年開始穩(wěn)定在85%,運營費用為經(jīng)營收入的42%。建成后即可開始經(jīng)營,計劃經(jīng)營20年,然后將賓館整體陡售,預(yù)計轉(zhuǎn)售凈收益為5 000萬元。
住宅部分總建筑面積為3 000㎡,建成后全部出售,預(yù)計平均售價為6 500元碲,銷售稅費為銷售收入的5.5%,假設(shè)建成后即售完。
該方案的總投資為8 000萬元,其中60%來源于銀行貸款,其余為自有資金貸款年利率為8%。第一年投資額為總投資的20%,全部為自有資金;第二年投資額為總投資的45%,其中20%為自有資金,25%為銀行貸款;第三年投資額為總段資的35%,全部為銀行貸款。建設(shè)期只計息不還款,建成后一次性還清本息。其中,還款額中的1 500萬元來自于賓館的抵押貸款,貸款期限為20年,年利率8%,貸款按年等額還款。其余還款額來自于住宅的銷售收入。假定投資發(fā)生在年初,收入和成本發(fā)生在年末,一年按365天計算(計算結(jié)果精確到小數(shù)點后2位)
該項目全投資目標(biāo)收益率為8%,自有資金目標(biāo)收益率為20%。
(1)完成下列現(xiàn)金流量表;
(2)求該方案的全投資財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率;
(3)求方案自有資金的財務(wù)凈現(xiàn)值。(12分)
現(xiàn)金流量表(單位:萬元)
年末 | 0 | 1 | 2 | 3 | 4~6 | 7~22 | 23 |
現(xiàn)金流入 | |||||||
銷售收入與經(jīng)營收入 | |||||||
轉(zhuǎn)售凈收益 | |||||||
現(xiàn)金流出 | |||||||
全都投資 | |||||||
自有資金 | |||||||
銷售稅費 | |||||||
運營費用 | |||||||
還本付息 | |||||||
全部投資掙現(xiàn)金流量 |
|
||||||
自有資金掙現(xiàn)金流量 |
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