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2011年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法最后沖刺試卷8

發(fā)表時(shí)間:2011/10/14 10:53:39 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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2011 年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試  理論與方法最后沖刺試卷

四、計(jì)算題(共2題,20分。要求列出算式、計(jì)算過程,需按公式計(jì)算的,要寫出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的,不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請?jiān)诖痤}紙上作答。)

1、某在建工程的土地使用權(quán)是2004年12月31日通過出讓方式獲得的,用途為商業(yè),土地使用期限為40年,土地面積為700平米,容積率為15,土地取得費(fèi)用為80萬元,已付清。從獲得土地使用權(quán)至正式動(dòng)工。時(shí)問為1年。該工程正常施工期(不含裝修)為2年,建安成本為每平方米建筑面積2300元,管理費(fèi)用為建安成本的3%.至2007年6月30日已完成主體結(jié)構(gòu),且已投入總開發(fā)成本的55%,剩余費(fèi)用在施工期內(nèi)均勻投入,折現(xiàn)率為13%。

該在建工程建成后的最佳用途為餐館,建成時(shí)即投入40萬元花一年時(shí)間裝修(假定裝修費(fèi)用支出發(fā)生在該年末)。然后出租營業(yè)。預(yù)計(jì)第一年正常凈收益為60萬元,此后每年凈收益以15%的比率增長,為保持這種正常收益增長,需要每隔4年在該年末進(jìn)行一次大裝修,正常大裝修費(fèi)用為40萬元,當(dāng)年凈收益未扣除大裝修費(fèi)用。該類餐館的報(bào)酬率為15%。

按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(包括在建衛(wèi)程)在轉(zhuǎn)讓交易過程中,買方按售價(jià)的3%繳納有關(guān)稅費(fèi),同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的2%和6%。

請利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該在建工程2007年6月30目的正常購買總價(jià)。(10分)

2、某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用權(quán),建設(shè)休閑度假村。該項(xiàng)目總用地面積10000平米,土地使用期限40年,建筑總面積為20000平米,并于2007年9月1日完成,該公司申請竣工驗(yàn)收。根據(jù)環(huán)保政策要求,環(huán)保管理部門在竣工驗(yàn)收時(shí)要求該公司必須對(duì)項(xiàng)目的排污系統(tǒng)進(jìn)行改造。請根據(jù)下列資料采用成本法評(píng)估該項(xiàng)目于2007年9月1目的正常市場價(jià)格。

(1)假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得該項(xiàng)目建設(shè)用地,土地取得費(fèi)用為1000元每平米。新建一個(gè)與上述項(xiàng)目相同功能且符合環(huán)保要求的項(xiàng)目開發(fā)成本為2500元每平米,銷售費(fèi)用為200萬元,管理費(fèi)用為開發(fā)成本的3%,開發(fā)建設(shè)期為2.5年,開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用在第一年投入30%,第二年投入50%,最后半年投入20%,各年內(nèi)均勻投入,貸款年利率為7.02%,銷售稅金及附加為售價(jià)的5.53%,投資利潤率為12%。

(2)經(jīng)分析,新建符合環(huán)保要求的排污系統(tǒng)設(shè)備購置費(fèi)和安裝工程費(fèi)分別為400萬元和60萬元,而已建成項(xiàng)目中排污系統(tǒng)設(shè)備購置費(fèi)和安裝工程費(fèi)分別為200萬元和40萬元。對(duì)原項(xiàng)目排污系統(tǒng)進(jìn)行改造,發(fā)生抵除費(fèi)用30萬元,拆除后的排污系統(tǒng)設(shè)備可回收90萬元。

(3)原項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2008年1月1日正常營業(yè),當(dāng)年可獲得凈收益500萬元。由于排污系統(tǒng)改造,項(xiàng)目營業(yè)開始時(shí)間將推遲到2009年1月1日,為獲得與2008年1月1且開始營業(yè)時(shí)可獲得的相同的年凈收益,該公司當(dāng)年需額外支付運(yùn)營費(fèi)用100萬元,之后將保持預(yù)計(jì)的盈利水平。

(4)該類度假村項(xiàng)目的報(bào)酬率為8%。(10分)

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