第九章 物業(yè)管理制度與政策

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則：

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格壟斷和牟取暴利行為。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方向看，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和人民經(jīng)濟(jì)收入水平及生活水平的提高，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制下，由物業(yè)委托者和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方協(xié)商，按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的價(jià)格管理方式：

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式：

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式主要包括包干制和酬金制兩種方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測(cè)算方法：

(一)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成

(二)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的測(cè)算方法

(三)漏交率問(wèn)題

物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：

為了提高物業(yè)管理服務(wù)水平，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，引導(dǎo)業(yè)主正確評(píng)判物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹(shù)立等價(jià)有償?shù)南M(fèi)觀念，促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展，為配合《辦法》的貫徹落實(shí)，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)在總結(jié)我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐的基礎(chǔ)上，制定了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》)，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同、確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)、約定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)以及測(cè)算物業(yè)服務(wù)價(jià)格的參考依據(jù)。

(1)《標(biāo)準(zhǔn)》為普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的高檔商品住宅的物業(yè)服務(wù)不適用此標(biāo)準(zhǔn)。

(2)《標(biāo)準(zhǔn)》根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況，由高到低設(shè)定為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)服務(wù)等級(jí)。

(3)《標(biāo)準(zhǔn)》各等級(jí)服務(wù)分別由基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六大項(xiàng)主要內(nèi)容組成。《標(biāo)準(zhǔn)》以外的其他服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，由簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方協(xié)商約定。

(4)選用《標(biāo)準(zhǔn)》時(shí)，應(yīng)充分考慮住宅小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施設(shè)備、服務(wù)功能及業(yè)主(使用人)的居住消費(fèi)能力等因素，選擇相應(yīng)的服務(wù)等級(jí)。

住宅專項(xiàng)維修資金：

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，新的住房體制逐漸形成，居民自有住房的比例越來(lái)越高。在單幢住宅樓或者住宅小區(qū)內(nèi)住房產(chǎn)權(quán)普遍多元化的情形下，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行是否正常關(guān)系到相鄰住宅、整幢樓，甚至整個(gè)小區(qū)住宅的正常使用和安全，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備一旦需要維修及更新、改造，所需的費(fèi)用如何在少則幾十個(gè)、多則上千個(gè)業(yè)主之間及時(shí)籌集，成為亟需解決的問(wèn)題。l998年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)[1998]23號(hào))明確提出建立住房維修基金制度，維修基金專項(xiàng)用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修及更新、改造。為了加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，2007年12月4日，原建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合簽署《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，自2008年2月1日起施行。

(一)住宅專項(xiàng)維修資金的概念、性質(zhì)和用途

(二)住宅專項(xiàng)維修資金的交存

(三)住宅專項(xiàng)維修資金的管理

(四)住宅專項(xiàng)維修資金的使用

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（責(zé)任編輯：lqh）

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