為了幫助考生系統(tǒng)的復習房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關重點， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

(3)比準價格計算。根據(jù)表2中列舉的各因素修正系數(shù)，運用直接比較法公式分別計算出可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格，結(jié)果如下：

利用實例A計算為10606元/m2;

利用實例B計算為9958元/m2;

利用實例C計算為9285元/m2。

從測算結(jié)果栗看，3個價格水平差別不大，故取它們的簡單算術(shù)平均值作為市場法的比準價格，即估價對象1層平均單位建筑面積比準價格取整為9950元/m2。

2.測算2層商鋪價格

估價對象為1、2層組合式商鋪，據(jù)調(diào)查，××市類似組合式商鋪第2層單獨轉(zhuǎn)讓的市場交易案例極少，無法通過市場比較法直接測算估價對象2層商鋪價格。

××市房地產(chǎn)協(xié)會對本市類似1、2層組合式商鋪價格進行了統(tǒng)計分析，2層商鋪價格一般為1層商鋪價格的50%，估價人員參照這一比率確定估價對象2層商鋪價格，則二層商鋪單價為：9950×50%=4975元/m2

3.測算估價對象比準價格估價對象總建筑面積為243.70m2，1、2層面積均為121.85m2，故估價對象比準價格為：

121.85×(9950+4975)=181.86萬元

(二)收益法

1.估算有效毛收入

(1)潛在毛收入。潛在毛收入是指假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下獲得的收入。根據(jù)估價人員對同一供需圈內(nèi)位置、結(jié)構(gòu)相同的商業(yè)用房的市場調(diào)查，估價對象為自營，但周邊商鋪出租較多，并結(jié)合估價對象所在的X×大道的具體情況，確定其潛在租金水平1、2層平均為每建筑面積65元/(月/m2)，則年潛在毛收入為：65×243.70×12=190086元

(2)有效毛收入。由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收入，其公式為：

有效毛收入=潛在毛收入×(1-收入損失率)

空置率和租金損失率分別為10%和5%，則年有效毛收入為：

190086×(1-10%)×(1-5%)=162524元

2.確定年運營費用為維護房地產(chǎn)正常經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或運營的收入，即為運營費用。估價對象以業(yè)主直接出租方式考慮，。具體計算如下：

(1)稅金。指房產(chǎn)所有人按有關規(guī)定向稅務機關繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅及附加等。根據(jù)國家及××市稅費征收標準，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，營業(yè)稅及附加為租金收入的5.85%，則年稅金為：

162524×(12%+5.85%)=29011元

(2)管理費和租賃費用。指對出租房屋進行的必要管理和租賃所需的費用，按經(jīng)驗數(shù)據(jù)為租金收入的2.5%，則：

162524×2.5%=4063元

(3)維修費。指為保證房屋正常使用，每年需支付的修繕費，為4800元(取值及計算過程略)。

(4)保險費。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用。估價人員經(jīng)調(diào)查，××市保險行業(yè)保險收費平均標準為建筑物價值的1.5‰。根據(jù)××市房地產(chǎn)管理部門頒布的建筑物重置價格標準，估價對象建筑物重置價為2000元/m2。則保險費為：2000×243.70×1.5‰=731元

(5)運營費用合計年運營費用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605元

3.確定房地產(chǎn)年凈收益

房地產(chǎn)年凈收益=年有效毛收入一年運營費用

=162524-38605

=123919元

4.確定報酬率

報酬率是將房地產(chǎn)凈收益轉(zhuǎn)換為價格的比率，其實質(zhì)是一種投資收益率。采用安全利率加風險調(diào)整值法確定，報酬率為8%(取值理由及過程略)。

5.確定收益年限n

估價對象所在建筑物建成于2005年9月，經(jīng)現(xiàn)場查勘，現(xiàn)狀成新為十成新。根據(jù)部頒標準，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房建筑物的耐用年限為60年，殘值率為0%，尚可使用年限為58.9年。另外，根據(jù)估價對象的《國有土地使用證》，土地出讓40年，估價對象的土地使用權(quán)終止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限長于土地使用權(quán)年限，故：未來可獲收益的年限n=58.9年

6.計算房地產(chǎn)收益價格

即估價對象房地產(chǎn)的收益價格為153.23萬元。

六、估價結(jié)果確定

經(jīng)以上計算，估價對象房地產(chǎn)的比準價格為181.86萬元，收益價格為153.23萬元。以上兩種估價方法的估價結(jié)果有一定差異，估價人員在對此類型房地產(chǎn)市場進行充分分析后，認為市場法的結(jié)果更接近估價對象的客觀市場價值，故采用加權(quán)算術(shù)半均值確定估價對象的市場價值。本次評估取比準價格的權(quán)重為60%，收益價格的權(quán)重為40%，則估價對象最終估價結(jié)果為：

房地產(chǎn)總價=181.86×60%+153.23×40%

=170.41萬元

房地產(chǎn)單價=170.41×10000/243.70=6993元/m2

估價結(jié)論：估價對象在估價時點2066年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設限制條件下的房地產(chǎn)市場價值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬零肆仟壹佰元整;按建筑面積計，平均單價為6993元/m2，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整

附件(略)

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（責任編輯：中大編輯）

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