為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的 了解2011年房地產估價師考試教材的相關重點， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

三、判斷題(共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)

1、在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害關系人。( )

2、任何一個估價項目都有估價目的。( )

3、市場法的估價結果普遍高于收益法的估價結果，說明房地產價格有一定的泡沫。( )

4、房地產的在用價值一般小于房地產的市場價值。( )

5、房地產作價入股估價應當采用謹慎價值標準。( )

6、一般情況下，商場與住宅相比，樓層對價格的影響比朝向對價格的影響大。( )

7、在賣方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會導致房地產價格上漲。( )

8、某房地產于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬元，貸款期限5年，貸款成數六成，貸款年利率8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產未設立法定優先受償款權利下的價值為500萬元，在沒有其他債權限制下，該房地產的再次抵押價值為300萬元。( )

9、在采用市場法進行城市房屋拆遷估價時，如果選取的可比實例是含有裝修的房地產，則在建立比較基準時，應將可比實例中的裝修價值扣除。( )

10、在運用成本法估價時，房地產價格直接取決于其花費的成本，成本增加則房地產就價格就相應增高。( )

11、某房地產的年有效毛收入為10萬元，運營費用為2.5萬元，有效毛收入乘數為10，則該房地產的綜合資本化率為7.5%。( )

12、在假設開發法估價中，估價結果的可靠程度主要取決于是否能準確預測開發完成后的房地產價值以及需支出的成本、費用和稅金等，而與判斷房地產的開發利用方式無關。( )

13、根據市場調查，獲知某類房地產2003～2007年的價格逐年上漲，分別為：3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、4550元/㎡，運用平均發展速度法預測，該類房地產2008年的價格高于4800元/㎡。( )

14、劃分路線價區段時，將可及性相當、地塊相連的土地劃為同一路線價區段。因此，兩個路口之間的地段必然是同一個路線價區段。( )

15、在搜集實例資料時，應考察它們是否受到不正常或人為因素的影響。受到這些因素影響的實例資料在估價時不可以采用。( )

四、計算題(共2題，20分。要求列出算式、計算過程;需按公式計算的，要寫出公式;只有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答)

1、某公司5年前與一辦公樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中1000㎡的面積，

約定租賃期限為20年 ，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上一年的基礎上增加1萬元，從第8年開始，租金保持固定不變。現市場上類似辦公樓的月租金為30元/㎡，假設折現率為10% 。請計算目前該承租人權益價值。(8分)

2、某宗擬出讓的熟地面積為10000㎡，適宜建造公寓或賓館，容積率為5，出讓年限為40年，約定不可續期。預計取得土地后建成毛坯房需2年時間，市場上類似建筑物的建筑安裝工程費為1100元/㎡，專業費用為建筑安裝工程費的6%.

管理費為建筑安裝工程費和專業費用之和的3%，上述三項費用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年內均勻投入;毛坯房建成時的銷售價格為8000元/㎡。由毛坯房裝修成精裝修公寓需半年時間，裝修及其專業費用、管理費用等為800元/㎡;精裝修公寓售價為10000元/㎡。公寓裝修完成時，一次性購置相關設施設備后，可作為賓館投入正常經營，購置設施設備費用為200元/㎡;預計賓館正常經營的年凈收益為5100萬元，報酬率為10%。同類房地產開發項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的3%和6%，銷售費用在毛坯房、精裝修公寓或賓館建成前半年內均勻投入，銷售于建成時即售完，購買土地的契稅為地價的4%，折現率為12%。請根據上述資料比較不同開發方式下的土地價值大小，并判斷該宗土地的合理價值。(12分)

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（責任編輯：中大編輯）

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