第五章 現金流量與資金時間價值

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對現金流量、資金時間價值及相關概念、復利計算公式、復利系數的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節 現金流量

一、現金流量的概念

二、現金流量圖

三、房地產投資活動中的現金流量

(一)開發-銷售模式現金流量圖

(二)開發—持有出租—出售模式現金流量圖

(三)購買—持有出租—出售模式現金流量圖

(四)購買—更新改造—出售模式現金流量圖

(五)購買—更新改造出租—出售模式現金流量圖

第二節 資金時問價值

一、資金時間價值的概念

二、利息與利率

(一)利息

(二)利率

(三)利率的決定和影響因素

1.古典學派的儲蓄投資決定理淪

2.流動性偏好利率理論

3.可貸資金利率理論

1.IS-LM曲線模型的利率理淪

5.馬克思的利率決定理論

6.影響利率的其他因素

三、單利計息與得利計息

(一)單利計息

(二)復利計息

四、名義利率與實際利率

(一)名義利率與實際利率的概念

(二)名義利率與實際利率的關系式

第三節 資金等效值與復利計算

一、資金等效值的概念

二、復利計算

(一)常用符號

(二)公式與系數

1.一次支付的現值系數和終值系數

2.等額序列支付的現值系數和資金回收系數

3.等額序列支付的終值系數和儲存基金系數

4.等差序列的現值系數和年費用系數

5.等比序列的現值系數和年費用系數

(三)復利系數的標準表示法

三、復利系數的應用

考試要求

1.掌握現金流量;

2.掌握資金時間價值的概念;

3.掌握利息與利率;

4.了解古典學派的儲蓄投資決定理論、流動性偏好利率理論、可貸資金利率理論、IS—LM曲線模型的利率理論和馬克思的利率決定理論;

5.熟悉影響利率的其他因素;

6.掌握單利計息與復利計息;

7.掌握名義利率與實際利率;

8.掌握資金等效值與復利計算。

第六章 經濟評價指標與方法

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對房地產投資項目經濟效果、各類經濟評價指標及其計算方法的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節 效益和費用識別

一、投資與成本

(一)廣義投資與成本的概念

1.投資

2.成本

(二)房地產投資分析中的投資與成本

1.開發項目總投資

2.開發產品成本

3.營業成本

4.期間費用

5.運營費用

二、營業收入、利潤和稅金

(一)營業收入

(二)利潤

(三)稅金

1.營業稅金及附加

2.城鎮土地使用稅和房產稅

3.土地增值稅

4.企業所得稅

三、房地產投資經濟效果的表現形式

(一)置業投資

(二)開發投資

第二節 經濟評價指標

一、投資回收與投資回報

二、經濟評價指標體系

三、全部投資和資本金評價指標的差異

四、通貨膨脹的影響

第三節 動態盈利能力指標及其計算

一、財務凈現值

二、財務內部收益率

三、動態投資回收期

第四節　靜態盈利能力指標及其計算

一、成本利潤率與銷售利潤率

(一)成本利潤率

(二)銷售利潤率

二、投資利潤率

三、資本金利潤率和資本金凈利潤率

(一)資本金利潤率

(二)資本金凈利潤率

四、靜態投資回收期

五、現金回報率與投資回報率

(一)現金回報率

(二)投資回報率

第五節 清償能力指標及其計算

一、利息

二、借款償還期

三、利息備付率

四、償債備付率

五、資產負債率

六、流動比率

七、速動比率

第六節 房地產投資方案經濟比選

一、方案經濟比選及其作用

(一)方案經濟比選

(二)方案經濟比選的類型

(三)方案經濟比選的作用

(四)方案比選中的決策準則

1.備選方案差異原則

2.最低可接受收益率原則

3.不行動原則

二、方案經濟比選定量分析方法

(一)凈現值法

(二)差額投資內部收益率法

(三)等額年值法

(四)費用現值比較法和費用年值比較法

(五)其他經濟比選方法

三、方案經濟比選方法的選擇

(一)比選方法選擇規則

(二)方案經濟比選的特殊注意事項

考試要求

1.掌握效益和費用識別;

2.掌握投資回收與投資回報;

3.掌握經濟評價指標體系;

4.全部投資和資本金評價指標的差異

5.了解通貨膨脹的影響;

6.掌握動態盈利能力指標及其計算;

7.掌握靜態盈利能力指標及其計算;

8.掌握利息、借款償還期、利息備付率、償債備付率指標及其計算;

9.熟悉資產負債率、流動比率和速動比率指標及其計算;

10.熟悉方案經濟比選的概念及其作用;

11.掌握方案經濟比選定量分析方法;

12.熟悉方案經濟比選方法的選擇規則及特殊注意事項。

（責任編輯：）

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