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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程,全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn), 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料,希望對(duì)您參加本次考試有所幫助!
四、綜合分析題(共2大題,15小題,每小題2分。每小題地被選答案中有一個(gè)或一個(gè)以上符合題意,清在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的,得2分;錯(cuò)選或多選地,不得分少選且選擇正確的,每個(gè)選擇得0.5分)
(一)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)實(shí)施舊城改造項(xiàng)目,按照規(guī)劃擬建2萬㎡商住樓,其中營(yíng)業(yè)房0.3萬㎡。甲公司辦理相關(guān)手續(xù)后對(duì)王某住房實(shí)施拆遷。甲公司取得預(yù)售許可證后,開始對(duì)住宅進(jìn)行預(yù)售,同時(shí)在每題上發(fā)布廣告。周某預(yù)購該項(xiàng)目的一套住宅,商品房買賣合同中約定建筑面積80㎡。在施工中,家公司發(fā)現(xiàn)原圖紙可以設(shè)計(jì)不合理,經(jīng)固定和設(shè)計(jì)部同意,將客廳寬度和面積作了修改,并以既有銷售人員電話通知周某,要求其15日內(nèi)提出意見。建設(shè)過程中,家公司又將在建的0.3萬㎡營(yíng)業(yè)房向銀行申請(qǐng)抵押貸款。房屋竣工后,經(jīng)銀行同意,家公司將營(yíng)業(yè)房公開招商。
1、甲公司申領(lǐng)房屋產(chǎn)前許可證,應(yīng)當(dāng)提交( )等資料。
A拆遷計(jì)劃
B產(chǎn)前方案
C拆遷安置補(bǔ)償資金證明
D公司拆遷資格證明
標(biāo)準(zhǔn)答案: ABC
解析:國(guó)家對(duì)房屋拆遷實(shí)行行政許可制度。《拆遷條例》規(guī)定申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的,應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料:(1)建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;(3)國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件;(4)拆遷計(jì)劃和拆遷方案;(5)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。
2、入被拆遷人王某對(duì)拆遷估價(jià)結(jié)果有異議,可以采取的救濟(jì)方式為( )
A向原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核
B另行委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估
C 要求拆遷管理部門制定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估
D申請(qǐng)專家委員會(huì)鑒定
標(biāo)準(zhǔn)答案: AB
解析:拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的,可以自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi),向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià),也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。
3、甲公司申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》時(shí),應(yīng)提交( )等證件及資料
A工程施工合同
B土地使用權(quán)證
C商品房預(yù)售合同示范文本
D商品房預(yù)售方案
標(biāo)準(zhǔn)答案: ABD
解析:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可,應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料:(1)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表;(2)開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;(3)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;(4)投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;(5)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明;(6)商品房預(yù)售方案。
4甲公司在媒體上發(fā)布的廣告( )
A可借用其他相同類型的項(xiàng)目形象
B可以承諾為購房人辦理入住戶口
C不得涉及裝修內(nèi)容
D由于價(jià)格是隨市場(chǎng)變化而變化,一律不標(biāo)明銷售價(jià)格
標(biāo)準(zhǔn)答案:C
解析:房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果。房地產(chǎn)廣告中不得含有能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的,應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格,明示價(jià)格的有效期限。
5、下列關(guān)于甲公司中途變更設(shè)計(jì)的表述中,正確的為( )
A甲公司已在法定時(shí)間內(nèi)通知了周某,周某一直未做答復(fù)。因此,應(yīng)視同周某接受設(shè)計(jì)變更
B周某有權(quán)退房
C周某退房,甲公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任
D周某退房應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任
標(biāo)準(zhǔn)答案: BC
解析:甲公司已在法定時(shí)間內(nèi),只是電話通知了周某,未采取書面形式,屬于違約。
6、如周某發(fā)現(xiàn)《房屋所有權(quán)證》記載的放屋建筑面積為87㎡,商品房買賣合同對(duì)面積誤差處理未作約定。下列表述中正確的為( )
A周某有權(quán)退房
B甲公司應(yīng)賠償周某損失
C如周某退房,甲公司應(yīng)退還已付房?jī)r(jià)款及利息
D如周某不退房,面積超過允許誤差部分的放價(jià)款全由甲公司承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸周某
標(biāo)準(zhǔn)答案: ACD
解析:本例中,周某所購房屋面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%”=(87-80)/80=8.75%。根據(jù)誤差的處理方式中,“合同未作約定的,按以下原則處理:面積誤差比絕對(duì)值超過3%時(shí),買受人有權(quán)退房。買受人退房的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人,同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí),面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸買受人”。本題面積誤差比超出7%,因此,面積誤差比在3%之內(nèi)的3平方米房?jī)r(jià)款由周某補(bǔ)足,面積超過允許誤差部分的房?jī)r(jià)款全由甲公司承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸周某。
7、周某對(duì)所購房屋建筑面積疑問,甲公司做了解釋。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》,下列解釋中部正確的為( )
A屬永久結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯,按各層水平投影計(jì)算面積
B穿過房屋的通道,房屋內(nèi)的門廳均按一層計(jì)算面積
C兩房屋建有上蓋和柱的走廊,按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計(jì)算建筑面積
D獨(dú)立柱地門廊按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積
標(biāo)準(zhǔn)答案: C
解析:與房屋相連的有柱走廊,兩房屋間有上蓋和柱的走廊,均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊,按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。
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