房地產估價理論與方法——房地產估價在估價行業中占主體

導讀：房地產估價不僅必要，而且在估價行業中占主體。這是由下列3個方面決定的：

(1)房地產“量大面廣”，其他資產的數量相對較少。房地產數量龐大，社會保有量和每年的新增量都很大。在一個國家或地區的全部財富中，房地產的比重最大，一般占50%～70%，即其他各類財富之和也不及房地產一項，僅占30%～50%。例如，1990年美國的房地產價值為8.8萬億美元，大約占美國全部財富的56%.房地產也是家庭財產的最重要組成部分。據有關資料，房地產占家庭總資產的比重，在西歐國家為30%～40%，在美國為25%左右。美國家庭平均擁有的房地產資產4倍于其股票資產。2002年，中國農村居民的財產中，土地和房產是最大的兩項，約占74%;城市居民的財產中，房產占的比重高達64.39%。

在總量不多于房地產的其他資產中，許多資產還因為不同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性而不需要專業估價。某些資產雖然在理論上需要專業估價，但因為數量很少，估價業務“千年等一回”，從而難以支撐起人們專門從事其估價活動，也就沒有這種資產的專門估價師。一旦需要估價，通常是依靠相關研究者或者設計者、制造者提供專業意見。在需要專業估價并能支撐起人們專門從事其估價活動的其他資產中，一般還要分專業。這些就使得其他資產估價專業相對更小，房地產估價在估價行業中的主體地位更加突出。

(2)房地產需要估價的情形較多，其他資產需要估價的情形相對較少。房地產以外的其他資產主要是發生轉讓行為，在轉讓的情況下需要估價。房地產除了發生轉讓行為，還普遍發生租賃、抵押、征收、征用、課稅等行為。因此，不僅房地產轉讓需要估價，房地產租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險等活動也都需要估價。縱觀古今中外，對房地產估價的需求遠遠大于對其他資產估價的需求。

(3)房地產估價還普遍提供房地產咨詢顧問服務，其他資產估價主要限于價值評估本身。因為房地產估價師不僅懂得房地產價值及其評估，而且具備有關房地產價格及其影響因素的專業知識和經驗，了解房地產市場行情，所以，房地產估價師也是“房地產價格專家”、“房地產市場分析專家”、“房地產投資顧問”，人們通常還要求房地產估價師和房地產估價機構承擔房地產市場調研、房地產投資項目可行性研究、房地產開發項目策劃、房地產項目調查評價、房地產購買分析、房地產資產管理等業務，這就使得房地產估價行業具有更大、更廣的發展空間。

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（責任編輯：中大編輯）

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