一、單項選擇題

1．短期投資資金周轉快，流動性好，風險相對較小。

4．B選項投資者要到達理想效果的前提條件是各投資項目間有一個負協方差。最理想的是一個絕對的負協方差，但這個條件很難達到。

5．房屋施工面積包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。

8．土地儲備開發成本包括：①征收、拆遷補償費及有關稅費；②收購、收回和置換過程中發生的有關費用；③市政基礎設施建設有關費用；④招標、拍賣和掛牌交易中發生的費用；⑤貸款利息；⑥土地儲備開發供應過程中發生的審計、律師、工程監理等費用，不可預見費以及經政府財政和土地主管部門核準的其他支出。

12．時間序列分析法包括簡單平均法、移動平均法、加權移動平均法和指數平滑法。

15．（1）按月計息時，利息和=P[（1+i）n-1]=1000萬元×[（1+8%/12）3×12-1]=270.24萬元

（2）按季計息時，利息和=P[（1+1）n-1]=1000萬元×[（1+8%/4）4×3-1]=268.24萬元

（1）-（2）=2.0萬元

17.P=120㎡×7800元/㎡×700/0=655200元，A=P1/[1-1/（1+i）n]=（655200-200000）元×（7.2%/12）/[1-1/（1+7.2/12）20×12]=3584.01元。

18.因為年利率與年租金增長率相同，故P=n×A1/（1+i），P=F/（1+i）n，則A1=11837.97元，A5=A1（1+6%）5-1=14945.16元。

20．FIRR=i2+NPV2/（NPV2+|NPV3|）×（i3-i2）=16%+100/（100+|-50|）×（17%-16%）=16.67%.

22．A=Pi/[1-1/（1+i）n]=100萬元×40%x75%/[1-11（1+7.5%）10]=5.83萬元稅前現金回報率=凈經營收入扣除還本付息后凈現金流量/投資者的初始現金投資=（20×70%-5.83）/（100×60%）=13.62%

23．流動比率=流動資產/流動負債。

24．總建筑面積（產量）=15000㎡×3=45000㎡，可銷售面積（銷售量）=45000㎡×800/0=36000㎡，根據盈虧平衡點的公式，銷售收入=總成本，銷售單價×銷售量=固定成本+單位可變成本×產量，設銷售單價為x，則：x×36000=8000×10000+4500×45000得：x=7847.22元/㎡

本題容易出錯的點在于計算銷售收入要用可銷售面積，計算變動成本應用總建筑面積。

31.（1200+100+800）元/55%=3818.18元。

二、多項選擇題

8．B選項應為所得稅應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-減免稅額-抵免稅額；D選項應是商品房開發項目預計計稅毛利率與項目所在城市的級別有關。

10．對于房地產開發項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發期與租售期、建筑容積率及有關設計參數、資本化率、貸款利率等。

12．以出讓方式取得熟地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金、征地拆遷費和基礎設施建設費構成。

15．零售商業物業通常有五種類型：市級購物中心、地區購物商場、居住區商場、鄰里服務性商店和特色商店。

三、判斷題

1．商業物業的收益水平與投資者管理商用物業的能力密切相關。

4．還可以采用邀請招標的方式。

5．指數平滑法中的平滑指數a是新、舊數據在平滑過程中的分配比率，其數值大小反映了不同時期數據在預測中的作用高低。a越小，則預測值越趨向平滑。

7．房地產開發項目用于銷售時，期間費用計入開發建設投資中的管理費用、財務費用和銷售費用，不另行計算；房地產開發項目用于出租或自營時，開發期的期間費用計入開發建設投資，經營期的期間費用計入運營費用；房地產置業投資項目的期間費用計入運營費用。

8．通貨膨脹導致折現率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。

11．借款還本付息估算表屬于主要的輔助報表。

14．利率的變化會給REITs的實際收益帶來損失，尤其是抵押債權型房地產投資信托。

15．收益性物業的經營費用是除抵押貸款還本付息外物業發生的所有費用。

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（責任編輯：fky）

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