2012年房地產估價師考試 案例分析練習題

房地產估價結果報告

一、委托方(略)

二、受托方(略)

三、估價對象

(一)估價對象界定

××大廈位于××市××區××路××號，××路與××路交叉口的東南角，建設用地面積為4995㎡，總建筑面積約為54000㎡，為地下2層和地上31層建筑，地上分A、B兩座，1～4層為商業裙樓，6～28層為公寓，29～31層為純寫字樓。

此次委托方委托評估的估價對象是指××大廈××單元8套房屋。8套房屋的戶型相同，每套建筑面積均為135.55㎡，評估總建筑面積為1084.4㎡。&中大網校&

(二)權利狀況

根據評估人員掌握的資料.××大廈由××房地產開發有限公司投資開發，1993年5月申請立項并開工建設。截止估價作業日期，××房地產開發有限公司已取得××大廈的《國有土地使用證》(證號：×國用××字第××號)，土地使用權性質為出讓用地，土地用途為商業、寫字樓、高級住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。

根據委托方的《鑒定委托書》，××房地產開發有限公司與××保稅區××貿易有限公司、××開發建設公司產生法律糾紛，涉及標的為××大廈××單元8套房屋。我公司此次評估的是該8套房屋在1997年4月25日、1998年6月18日、2001年6月5日的完全產權的市場價格。

(三)建筑物狀況&中大網校&

××大廈占地面積為4995㎡，銷售建筑面積為54046.66㎡，大廈外形為底部裙樓托舉兩棟橋角相對的方形大廈，外墻采用高級釉面錦磚與天然花崗石和玻璃幕墻貼面，地上高度約100m，建筑結構及風格在××商業區具有一定的標志性。大廈地下1～2層為設備層，地上1～4層為商業用房，5層為設備層，6～28層為公寓，29～31層為純寫字樓。大廈的A、B座各裝有三部芬蘭“通力”電梯;商業用房及寫字樓用房采用中央空調，公寓用房采用分體式空調。此次評估的對象為××大廈××單元的8套房屋，每套建筑面積為935.55㎡，總建筑面積為108.44㎡。該8套房屋的客廳與臥室內墻刷乳膠漆，實木地板，鋁合金窗，衛生問與廚房為精裝修并配有廚具、潔具，每套房屋裝有1～2部分體式空調。

四、估價目的

為委托方對涉及上述估價對象的民事裁判提供價格參考依據。

五、估價時點

(1)1997年4月25日;

(2)1998年6月18日;

(3)2001年6月5日。

六、價值定義

本報告的估價結果是指估價對象(建筑面積1084.4㎡，土地用途為公寓)，土地出讓年限為50年，在估價時點1997年4月25日，剩余土地使用年限45.7年;1998年6月18日，剩余土地使用年限44.55年;2001年6月5日，剩余土地使用年限41.58年，估價對象具備完整產權(能夠在市場上公開、自由地出售)條件下的房地產市場價格。

七、估價依據

本次評估的估價依據包括中華人民共和國全國人大及其常委會、國務院、建設部、國土資源部等有關部門頒布的有關法規和政策文件，委托方及××物業管理公司提供的有關資料，我公司掌握的房地產市場行情以及估價人員實地勘察所獲取的資料。具體資料如下：

(1)《中華人民共和國土地管理法》。

(2)《中華人民共和國城市房地產管理法》。

(3)《房地產估價規范》。

(4)《中國房地產統計年鑒》。

(5)委托方與××物業管理公司提供的涉及估價對象的有關法律文件、圖表和資料(詳見附件)(略)。

(6)我公司掌握的有關市場資料及估價人員實地勘察所獲取的材料。

八、估價原則

我們在估價時遵循了以下原則：

(一)合法原則：房地產估價必須以房地產合法使用為前提。

(二)最高最佳使用原則：能給估價對象帶來最高收益的使用，這種使用是法律上允許、技術上可能、財務上可行。

(三)替代原則：房地產價格遵循替代規律，有相同使用價格或相同效用、有替代可能的房地產會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致。&中大網校&

(四)估價時點原則：由于房地產市場是不斷變化的，在不同估價時點，同一宗房地產往往具有不同的價格水平，本報告對估價對象的房地產市場情況及其自身情況的界定，均以其在估價時點已知或假設的狀況為準。

九、估價思路和方法

本評估報告對估價對象在三個估價時點的價格進行測算

1.1997年4月25日

估價對象于1993年開始銷售，1996年年底竣工并人住使用，1997年屬于該大廈的平穩銷售階段，根據估價人員掌握的資料，1997年高檔外銷公寓的租賃及銷售市場都比較穩定，有一定的市場交易量，與估價對象類似的房地產項目有A廣場、B大廈、C大廈等，因此本次評估采用市場比較法測算估價對象在1997年4月25日的房地產價格。

2.1998年6月18日

根據評估人員對××市房地產管理部門有關人員的咨詢、了解，1997年4月25日至1998年6月18日，高檔外銷公寓的銷售市場變化不大，1998年類似房地產的銷售價格與1997年基本持平，因此本次評估不對1998年6月18日估價對象的房地產價格進行調整。

3.2001年6月5日

根據××物業管理公司的介紹以及評估人員對××市房地產市場所掌握的資料，高檔外銷公寓市場在該估價時點的銷售情況低迷，成交案例較少，基礎數據不足。相反，租賃市場相對平穩，雖租金下降，但仍維持一定的市場交易量，因此，本次評估采用收益法測算估價對象在2001年6月5日的房地產價格。&中大網校&

十、估價結果我公司估價人員本著公平、公正、客觀的原則，在對現場進行實地查勘、廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估價對象市場價格的因素，并運用科學的估價方法對估價對象的市場價格進行了評估。最終確定估價對象具備完整產權(能夠在市場上公開、自由地出售)條件下的房地產市場價格。

十一、估價人員(略)

十二、估價作業日期　2001年6月5日至2001年7月10日。

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（責任編輯：中大編輯）

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