2010 年 房地產估價師考試  案例與分析真題

四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)

本次估價背景情況如下：

估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。估價委托人為××房地產開發公司，注冊房地產估價師在實地查看和市場調查時，從估價對象的施工方××建筑安裝公司獲取了相關成本等資料。

以下為該房地產估價報告中估價的假設和限制條件內容片斷：

(一)估價的假設條件

1.估價時點2009年6月18日的房地產市場為公平、平等、自愿的交易市場。

2.本報告假定估價對象在合法前提下，按設計的商業用途使用能夠產生最高最佳效益，并在未來可持續經營。

3.本次估價以××建筑安裝公司提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提，若提供資料及數據失實，由此產生的估價結果失真，本估價機構不承擔責任。

4.估價對象土地用途為商貿綜合用地，證載土地使用權終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。

遵循合法原則和謹慎原則，本報告估價對象為商業房地產(未單獨辦理土地權屬證書)，設定其土地使用權年限自估價時點起為40年。

5.估價對象與其他生產要素相結合，能滿足其剩余使用年限內的正常使用要求，并得到有效使用。

6.估價委托人擁有估價對象完全權益，包括房屋所有權和國有土地使用權。

7.任何有關估價對象的運作方式、程序應符合國家、地方的有關法律、法規政策等。

8.我們于2009年6月25日至26日對估價對象進行了實地查看，不能確認估價對象在估價時，點的狀況與實地查看之曰的狀況保持一致，提醒估價委托人使用估價報告時注意。

9.注冊房地產估價師在進行實地查看時，觀察到估價對象外部完整正常，但不能確定其有無內部缺陷，本報告假設其建筑質量可以維持正常的使用壽命。

(二)估價的限制條件

1.本次估價目的僅為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據，不對其他目的負責任，超出此范同使用報告，本估價機構不承擔相應法律責任。

2.估價結果未考慮將來可能發生的資產處置、產權轉移等費用對其抵押價值的影響。

3.根據× ×市當前房地產市場的特征，本房地產估價報告應用有效期為半年，即自本報告估價時點起半年內有效。在應用有效期內，如果房地產市場發生重大變化，并對房地產價值產生明顯影響，應重新進行估價。

4.本報告僅供委托人使用，未經本公司同意，不得向估價委托人和估價報告審查部門之外的單位和個人提供。本報告的全部或部分內容不得發表于任何公開媒體上。

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（責任編輯：中大編輯）

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