第十二章 土地估價(jià)基本方法的特殊要求

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)理解與掌握土地估價(jià)中的市場(chǎng)比較法、收益還原法、

成本逼近法、剩余法的公式、修正因素及運(yùn)用要求的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 土地估價(jià)中市場(chǎng)比較法的特殊要求

一、建設(shè)用地中的市場(chǎng)比較法

（一）公式表達(dá)式及內(nèi)涵

（二）修正因素及價(jià)格評(píng)估

1. 估價(jià)期日修正

2. 區(qū)域因素比較與修正

3. 個(gè)別因素比較與修正

4. 使用年期等其他因素修正

（三）運(yùn)用

二、農(nóng)用地中的市場(chǎng)比較法

（一）公式表達(dá)式及內(nèi)涵

（二）修正因素及價(jià)格評(píng)估

1. 估價(jià)期日修正

2. 自然因素比較與修正

3. 社會(huì)因素比較與修正

4. 特殊因素比較與修正

5. 使用年期等其他因素修正

（三）運(yùn)用

三、國(guó)有用地和集體用地中市場(chǎng)比較法的區(qū)別

第二節(jié) 土地估價(jià)中收益還原法的特殊要求

一、建設(shè)用地中的收益還原法

（一）建設(shè)用地收益及價(jià)格評(píng)估

1. 純收益的測(cè)算

2. 土地還原利率的確定

3. 收益年期的確定

（二）運(yùn)用

二、農(nóng)用地中的收益還原法

（一）農(nóng)用地收益及價(jià)格評(píng)估

1. 收益的確定

2. 成本的確定

3. 農(nóng)用地還原利率的確定

4. 收益年期的確定

（二）運(yùn)用

三、國(guó)有用地和集體用地中收益還原法的區(qū)別

第三節(jié) 土地估價(jià)中成本逼近法的特殊要求

一、建設(shè)用地中的成本逼近法

（一）公式表達(dá)式及內(nèi)涵

（二）土地成本價(jià)格及修正

1. 土地取得費(fèi)

2. 土地開發(fā)費(fèi)

3. 稅費(fèi)

4. 利息

5. 利潤(rùn)

6. 土地增值收益的內(nèi)涵和評(píng)估方法

7. 宗地修正

（三）國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地權(quán)屬對(duì)于成本逼近法的影響

（四）運(yùn)用

二、農(nóng)用地中的成本逼近法

（一）公式表達(dá)式及內(nèi)涵

（二）土地成本價(jià)格及修正

1. 土地取得費(fèi)

2. 農(nóng)用地開發(fā)費(fèi)

3. 稅費(fèi)

4. 利息

5. 利潤(rùn)

6. 農(nóng)用地增值收益的內(nèi)涵和評(píng)估方法

7. 宗地修正

（三）國(guó)有農(nóng)用地和集體農(nóng)用地權(quán)屬對(duì)于成本逼近法的影響

（四）運(yùn)用

第四節(jié) 土地估價(jià)中剩余法的特殊要求

一、建設(shè)用地中的剩余法

（一）評(píng)估現(xiàn)有房地產(chǎn)中的土地價(jià)格

1. 公式表達(dá)式及內(nèi)涵

2. 房地產(chǎn)交易價(jià)格

3. 房屋現(xiàn)值

4. 交易稅費(fèi)

（二）評(píng)估待開發(fā)土地價(jià)格

1. 公式表達(dá)式及內(nèi)涵

2. 房地產(chǎn)總價(jià)

3. 開發(fā)項(xiàng)目整體的開發(fā)成本

4. 客觀開發(fā)利潤(rùn)

（三）國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地權(quán)屬對(duì)于剩余法的影響

（四）運(yùn)用

二、農(nóng)用地中的剩余法

（一）公式表達(dá)式及內(nèi)涵

（二）農(nóng)用地開發(fā)成本及價(jià)格

1. 總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的農(nóng)用地總價(jià)格

2. 整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本

3. 開發(fā)合理利潤(rùn)

（三）國(guó)有農(nóng)用地和集體農(nóng)用地權(quán)屬對(duì)于剩余法的影響

（四）運(yùn)用

考試要求：

1. 掌握建設(shè)用地中市場(chǎng)比較法的公式；

2. 熟悉建設(shè)用地中市場(chǎng)比較法的修正因素；

3. 熟悉建設(shè)用地中市場(chǎng)比較法的運(yùn)用；

4. 了解農(nóng)用地市場(chǎng)比較法的公式；

5. 熟悉農(nóng)用地市場(chǎng)比較法的修正因素；

6. 了解農(nóng)用地市場(chǎng)比較法的運(yùn)用；

7. 熟悉國(guó)有用地和集體用地中市場(chǎng)比較法的區(qū)別；

8. 掌握建設(shè)用地中收益還原法的運(yùn)用；

9. 了解農(nóng)用地中收益還原法的運(yùn)用；

10. 了解國(guó)有用地和集體用地中收益還原法的區(qū)別；

11. 掌握建設(shè)用地中成本逼近法的公式；

12. 掌握建設(shè)用地中成本逼近法各項(xiàng)成本構(gòu)成；

13. 熟悉建設(shè)用地中成本逼近法土地增值收益的內(nèi)涵和評(píng)估方法；

14. 了解國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地權(quán)屬對(duì)于成本逼近法的影響； 15. 掌握農(nóng)用地中成本逼近法的公式；

16. 掌握農(nóng)用地中成本逼近法各項(xiàng)成本構(gòu)成；

17. 熟悉農(nóng)用地中成本逼近法土地增值收益的內(nèi)涵和評(píng)估方法；

18. 了解國(guó)有農(nóng)用地和集體農(nóng)用地權(quán)屬對(duì)于成本逼近法的影響； 19. 掌握建設(shè)用地中剩余法的公式、房地產(chǎn)交易價(jià)格、房屋現(xiàn)值、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)；

20. 熟悉建設(shè)用地中剩余法評(píng)估待開發(fā)土地價(jià)格；

21. 了解國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地權(quán)屬對(duì)于剩余法的影響；

22. 了解建設(shè)用地中剩余法的運(yùn)用；

23. 掌握農(nóng)用地中剩余法的公式；

24. 掌握農(nóng)用地中剩余法總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的農(nóng)用地總價(jià)格；

25. 掌握農(nóng)用地中剩余法整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本；

26. 掌握農(nóng)用地中剩余法開發(fā)合理利潤(rùn)；

27. 了解國(guó)有農(nóng)用地和集體農(nóng)用地權(quán)屬對(duì)于剩余法的影響；

28. 了解農(nóng)用地中的剩余法運(yùn)用。

（責(zé)任編輯：gx）

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