第四章 房地產價格和價值概述

考試目的

本部分的考試目的是測查應試人員對房地產價格和價值的含義、特點、種類，以及房地

產價格形成與變動原理的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節 房地產價格和價值的含義

一、房地產價格的含義

（一）對價格的定義和解釋

（二）價格存在的基本前提

（三）從更寬廣的角度認識價格

二、房地產價值的含義

第二節 房地產價格的特點

一、價格與區位密切相關

二、實質上是權益的價格

三、兼有買賣和租賃價格

四、不僅單價高且總價大

五、價格形成的時間較長

六、價格易受交易情況影響

七、價格涵蓋內容多樣復雜

第三節 房地產價格和價值的種類

一、基礎性價格種類和價值類型

（一）基本價格種類（掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價格）

（二）基本價值類型（市場價值、投資價值、現狀價值、謹慎價值、清算價值和殘余價值）

（三）不同價格表示方式下的價格（總價格、單位價格和樓面地價）

二、針對房地產自身劃分的價格和價值

（一）按房地產基本存在形態劃分的價值（土地價值、建筑物價值和房地價值）

（二）按房地產權利狀況劃分的價格（房地產所有權價格、土地使用權價格和其他房地產權利價格）

（三）按房地產租約影響劃分的價值（完全產權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值）

（四）按房地產交付時間劃分的價格（現貨價格、期貨價格及現房價格、期房價格）

三、便于價格比較分析劃分的價格

（一）按價格是否反映實際水平劃分的價格（名義價格和實際價格）

（二）按交易稅費負擔方式劃分的價格（正常負擔價格、賣方凈得價和買方實付價）

四、與規范價格行為相關的價格

（一）市場調節價、政府指導價和政府定價

（二）基準地價、標定地價和房屋重置價格

（三）真實成交價、申報的成交價和網簽成交價

五、主要行為中的價格和價值

（一）房地產轉讓中的價格和價值

（二）房地產租賃中的價格和價值

（三）房地產抵押中的價格和價值

（四）房地產征收中的價格和價值

（五）房地產稅收中的價格和價值

（六）房地產保險中的價格和價值

（七）房地產司法處置中的價格和價值

（八）財務報告中的相關成本和價值（歷史成本、重置成本、可變現凈值、現值、公允

價值和賬面價值）

第四節 房地產價格形成與變動原理

一、預期原理（含預期收益原則）

二、競爭原理

三、替代原理

四、變化原理

五、供求原理

（一）供求原理的基本內容

（二）房地產需求及其決定因素

（三）房地產供給及其決定因素

（四）房地產均衡價格及其形成

（五）房地產供求狀況類型及其影響

六、收益遞增和遞減原理

七、平衡原理

八、適合原理

九、貢獻原理

十、剩余生產力原理

十一、外部性原理

十二、增值和貶值原理（含土地報酬遞減規律）

考試要求

1. 熟悉房地產價格的含義；

2. 掌握房地產價值的含義；

3. 掌握房地產價格的特點；

4. 掌握基本價格種類；

5. 掌握基本價值類型； 6. 熟悉不同價格表示方式下的價格；

7. 熟悉按房地產基本存在形態劃分的價值；

8. 熟悉按房地產權利基本類型劃分的價格；

9. 掌握按房地產租約影響劃分的價值； 10. 熟悉按房地產交付時間劃分的價格；

11. 掌握按交易稅費負擔方式劃分的價格；

12. 掌握按價格是否反映實際水平劃分的價格； 13. 了解市場調節價、政府指導價和政府定價；

14. 熟悉基準地價、標定地價和房屋重置價格；

15. 熟悉真實成交價、申報的成交價和網簽成交價；

16. 了解房地產轉讓中的價格和價值；

17. 熟悉房地產租賃中的價格和價值；

18. 掌握抵押價值和抵押凈值；

19. 了解征收價值、計稅價值和保險價值；

20. 了解房地產司法處置中的價格和價值；

21. 熟悉財務報告中的相關成本和價值； 22. 熟悉房地產價格形成與變動原理。

（責任編輯：gx）

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