房產(chǎn)估價師考試——土地權益價及其評估

摘要：隨著土地管理工作的規(guī)范化要求和土地價格體系的逐漸完善，制定和公布土地出讓金的價格標準就顯得十分必。本文闡述了土地權益價的涵義，揭示了土地權益價的實質(zhì)，并就土地權益價的評估方法和定價原則作了探索性的研究。

關鍵詞：土地出讓金　土地權益價　增值收益法　倒算法　定價原則

在土地使用權出讓時，取得土地使用權的受讓方需向國家交付一定年限的土地使用權出讓金，土地出讓金的收取，往往按照土地評估價格的一定比例。隨著土地管理工作的規(guī)范化要求和土地價格體系的逐漸完善，制定和公布土地出讓金的價格標準就顯得十分必要。在新一輪的基準地價更新評估中，有些城鎮(zhèn)在評估基準地價的同時，開始嘗試土地權益價的評估。本文就土地權益價的涵義、土地權益價的實質(zhì)、土地權益價的評估方法和定價原則作一探索性的研究。

一、土地權益價的涵義

房地產(chǎn)的價格實質(zhì)上是關于房地產(chǎn)權益的價格，因此，從廣義上講，無論是何種設定條件下的土地價格，都是在某種意義下的土地的權益價格。從狹義上講，土地權益價特指國家作為土地所有者讓渡一定年限的國有土地使用權時的純收益，也即土地出讓金中的政府純收益。

二、土地權益價的實質(zhì)

我們先來分析一下國家的土地經(jīng)營方式及其收益。

國家作為國有土地的所有者擁有某宗土地，可以選擇以下幾種方式(或稱方案)來使用和經(jīng)營土地;

(1)用于一些特殊需要，如公共利益用地、軍事用地、學校用地等;國家得到的時社會效益和廣義上的經(jīng)紀效益。

(2)以一定的地價款出讓該宗土地，國家所得的土地純收益即為該宗土地的權益價;

(3)以一定土地年租金出租該宗土地(目前尚未實行);

(4)國家自己開發(fā)土地、建造商品房，進行房地出租、房屋買賣、商品房銷售、土地聯(lián)營入股、柜臺出租等經(jīng)濟活動。

在這些方式下，國家所得的土地純收益即為其中包含的地價減去土地成本(包括資金的投資利息和利潤)后的剩余部分。根據(jù)不同方式下所包含的地價內(nèi)涵，扣除的成本也不同，一般包括征地成本、土地開發(fā)費、城建大配套費等。

對于第一種方式的使用，，國家主要和優(yōu)先考慮的是公共利益等社會效益，而不是狹義上的經(jīng)濟效益，所以，此種方式不在我們的考慮之列;對于第三種方式，目前尚未實行，而且年租金的確定可以由基準地價和權益價得到，他們同屬一個地價體系，因此在此也不考慮。

對于第四種方案中的各個個案，可以按照樣點地價的測算方法，分用途分級別測算樣點平均地價，并分析各種測算方法所測得的樣點地價所包含的地價內(nèi)涵，扣除相應的部分，即可求得國家采取這些方案所得到的土地純收益。

如果國家采取第二種方案，則國家將按土地權益價收取出讓金但同時失去由第四種方案創(chuàng)造的經(jīng)濟效益。因此，可以說，土地權益價實質(zhì)上就是國家作為土地所有者讓渡一定年限的國有土地使用權在一般意義下(特殊情況下，國家可以提前收回)的機會成本。

三、土地權益價的評估

關于土地權益價的評估，除了傳統(tǒng)的級差收益法，還可以采用以下兩種方法。

(一)增值收益法

集體土地被國家征用后，由于土地用途的改變(如變?yōu)樯虡I(yè)、住宅、工業(yè)用途的土地)和土地使用方式的改變(如播種農(nóng)作物變?yōu)榻ㄔ焐唐纷≌⒆鳛橥恋刭Y源參與工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn))，土地價格往往會成倍增長。

按照成本逼近法的理論，可以征地補償費、土地開發(fā)費之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金等和土地增值凈收益來確定，而其中的土地增值收益即是土地權益價。其計算公式為：

土地價格=征地補償費+土地開發(fā)費+城市建設大配套稅費+投資利息+投資利潤+土地增值收益

土地增值收益==(征地補償費+土地開發(fā)費+城市建設大配套費+稅費+投資利息++投資利潤)×土地增值率

土地增值率的大小往往遵循以下規(guī)則：

(1)用途不同，土地增值率不同

一般地，從高到低排序為：商業(yè)——住宅——工業(yè)

(2)級別不同，土地增值率不同

一般地，從高到低排序為：一級——四級

土地增值率的大小可以根據(jù)樣點地價的測算結果，參考前幾年的出讓、轉讓和估價資料，并結合專家的意見來確定，一般地，一種用途先確定級別的土地增值率，然后根據(jù)一定的遞減(遞增)幅度來確定其他級別的土地增值率。

值得一提的是，若是考慮將未開發(fā)的生地出讓，收取的權益價還應低些，應扣除開發(fā)土地投入資金的投資利潤，因此此處包含了投資利潤。至于土地增值收益，則不應與開發(fā)商共享分成，因為這是土地所有權產(chǎn)生的純收益，國家完全可以由自己來開發(fā)建設，所以只要考慮開發(fā)商的開發(fā)利潤即可。

(二)倒算法

假如一宗土地的“市場”出讓價格為400元/平方米(一定年限內(nèi))，而成本部分包括征地拆遷成本150元/平方米，城市建設配套費100元/平方米，合計265元/平方米，那么剩余的135元/平方米，就可以看作是國家因為擁有這宗土地的所有權而得到的一定年限的土地純收益，也即土地權益價為135元/平方米，也即土地權益價為135元/平方米。這就是一種計算土地權益價的倒算法。

從基準地價內(nèi)涵來看，土地權益價是基準地價的組成部分之一，其他部分一般都是實際的成本，可以通過調(diào)查得到。因此，只要評估出基準地價，土地權益價也就確定了。也就是說，在更新評估中，可以先避土地權益價，評估出基準地價，然后再根據(jù)基準地價水平倒算出土地權益價。

就目前來說，我們認為，采用到算法確定土地權益價還是較為合適的方法，這主要基于以下幾方面的考慮：

1、以上定義下的土地權益價，只是在收取土地出讓金時，它是以單獨的形式出現(xiàn)的，而在抵押、轉讓、出租等市場上，往往是作為市場價格的一部分出現(xiàn)，而不是以單獨的形式出現(xiàn)的。

2、出現(xiàn)在土地市場上的完整的土地市場價格最能反映土地的真實價值。基準地價的評估主要基于土地的市場價格和供求關系，它反映的應該是均質(zhì)區(qū)域在土地市場上的一種評估價格(當然，基準地價由于它的特殊調(diào)節(jié)作用，確定時還要考慮其他因素)。

3、與土地權益價的評估相比，基準地價的評估體系比較成熟，其評估方法也已被大量的評估實例所證實。

四、土地權益價和基準地價的定價原則

在基準地價和土地權益價的評估中，我們往往采用各種方法來測算基準地價和土地權益價，但測算出來的結果僅僅是一個參考數(shù)據(jù)，最后的定價還應依據(jù)以下的思路和原則：

(一)基于科學的測算結果

基準地價和土地權益價的確定首先依靠的是科學的測算結果，它們是建立在科學的估價方法和客觀的估價資料基礎上的，是對土地的客觀真實價值或價格的反映。樣點地價都從不同的角度反映了被評估城鎮(zhèn)在估價基準日的地價水平。

(二)供求原則

供求原則是商品市場的基本原則，土地作為一種商品，其價格也要受供求關系的影響，由于土地商品的特殊性，其價格的需求彈性往往很大。因此，在基準地價和土地權益價的確定時，除了依靠科學的測算結果，還應考慮估價基準日的土地需求狀況，一般可用需求系數(shù)來表示。

(三)開發(fā)商所能承受的最高地價

剩余法是開發(fā)上將通過模擬方法按假定的最佳利用方式開發(fā)土地，將未來土地上的房屋和土地共同所獲得的預期總收益扣除其開發(fā)投資和正常利潤，將其剩余價值作為開發(fā)商所能提供的土地價格。超過這個價格，表示開發(fā)商將不能獲得正常的投資利益，這也就意味著開發(fā)商將不愿意以高于此價格的價格來獲得土地，因此，從這種意義上講，剩余法測算的地價是開發(fā)商所能承受的最高地價。我們在制定基準地價時，一般不能超過剩余法測算的地價。

(四)地價的連續(xù)性原則

基準地價和土地權益價的評估在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)都已開展了多年，已形成了相對穩(wěn)定且已被各方接受的地價體系和地價水平，因此，基準地價和土地權益價的確定也應該在原有的基礎上進行，以保持地價的連續(xù)性。

(五)地價橫向平衡原則

從理論上講，各地域的地租量是由該地域的經(jīng)濟發(fā)展水平?jīng)Q定的，因此，地租資本化的地價是與該地域現(xiàn)有生產(chǎn)力水平、經(jīng)濟發(fā)展水平相適應。城鎮(zhèn)間的地價水平分析可以形象地概括為橫向空間比較，城市間社會經(jīng)濟、自然條件的差異表現(xiàn)為經(jīng)濟發(fā)展水平的不同、土地投資效益的不同及地價水平的差別。另外，相近城鎮(zhèn)的地價水平高低也將影響開發(fā)商的投資興趣，進而影響到當?shù)氐耐恋匦枨螅沟貎r趨于相近。因此，基準地價和土地權益價的確定還應考慮相近城鎮(zhèn)的地價水平，遵循地價的橫向平衡原則。

來源：網(wǎng)絡

（責任編輯：中大編輯）

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