2012年房地產估價師案例分析考試試題

1、某人欲購買一商鋪，委托估價機構估價，收益率按銀行定期存款利率計算。問：該估價屬于什么類型的價值(參考答案：投資價值)。可采用何種方法估價，說明基本步驟。

2、某人有某小區臨街一樓一套住宅，規劃部門原則同意一層住宅可以改為商業用途，此人已經申請;估價機構經過查看，可以拆改承重墻外的部分墻體，進行改造。

問：如對上述住宅按照最高最佳利用原則進行估價的假設前提是什么。參考答案：改變用途。 應具備什么條件，改變用途后的價值—后續改造成本及利潤>改變用途前的價值 (注：指出錯誤，參考答案：應考慮改變用途應繳納的土地費用和相關手續費)

3、甲公司有一塊臨河的住宅用地并進行河景住宅開發，與之相鄰的乙公司有一塊倉庫用地。甲、乙簽訂了合同，約定乙公司不能建設高層建筑而影響甲公司的河景住址，甲公司支付乙公司相應的費用。之后乙公司將土地裝讓給丙公司，但未將與甲公司簽訂相關合同的事告訴丙公司。丙公司建設高層建筑，甲公司聲稱該高層建筑影響了其開發的河景住宅，要求賠償。

問：(1)甲、乙之間屬于何種物權關系。參考答案：地役權(2)甲公司的業主和甲公司的索賠對象分別是誰。參考答案：甲公司和乙公司(3)甲公司的索賠價值包括什么。參考答案：物業價值的減損+原來支付給乙公司費用的本息 

4、A、B兩棟寫字樓物業位于同一區位，交通、周圍景觀、配套，建筑外形相近，A為估價對象，B為可比實例，B的租金遠遠低于A。

問：(1)那些原因可能造成B的租金低。參考答案：租金構成、物業管理、租戶構成、內部設施

(2)B應做哪些方面的調整。參考答案：實物狀況調整、權益狀況調整

5、某一酒店，已知經營收入、運營費用、市場平均利潤率，該酒店的裝修是其特色，占營業收入的5%，問：(1)該酒店的營業利潤是多少。(2)估價人員實地查勘時，不需要關注哪些因素。(選項記不大清楚了，只記得我選的是采光通風)

6：找錯題：關于一棟商業用房(含車庫)的司法鑒定估價報告。我選出的錯誤大致有：目錄缺少估價師注冊號;估價假設前提中未對商業面積中的100平方米的加層面積的權屬進行必要的分析和說明;計算某項費用時，有效毛收入的數據選錯了;估價方法選用中的公式與測算中的公式不符;出租空置率應選用市場平均空置率;未考慮租約限制;致估價委托人函中對估價原則和依據的陳述過于簡單;估價師聲明中對責任的承擔不準確;

7、對某房地產進行估價采用了市場法和收益法，市場法估價價值<收益法估價價值。

問：(1)哪些因素不可能造成收益法價值>市場法估價價值。(答案和選項記不清了，好像是選的：通貨膨脹)

(2)如兩種方法估價均正確，什么原因可能造成市場法估價價值偏低。

參考答案：物業銷售市場清淡