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為了備考2013年房地產(chǎn)估價師考試,中大網(wǎng)校編輯根據(jù)最新房地產(chǎn)估價師考試大綱特別整理了房地產(chǎn)估價師考試科目《房地產(chǎn)估價案例與分析》歷年考試的重點,幫助大家提前掌握和復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價師師考試要點,以備迎接2013年房地產(chǎn)估價師考試。
三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點(掌握)
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價特點主要表現(xiàn)為:
(1)從估價時點上看,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進行,估價時點則在估價作業(yè)日期之后。
(2)從委托人和評估主體上講,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機構(gòu)評估,委托人既可能是買方和賣方單獨委托,也可能是買賣雙方共同委托,這是一種自愿的行為。
(3)從估價目的和要求上講,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進行的評估,其目的只是為了在進行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格,它帶有一種咨詢性,如買方需要了解購買一宗房地產(chǎn)時,可能實現(xiàn)的最低價格,而賣方則需要了解出售房地產(chǎn)時可能實現(xiàn)的最高價格。作為評估機構(gòu),對該宗房地產(chǎn)進行評估時,其評估結(jié)果可能是有一定擺動幅度的價格區(qū)間,估價人只對估價信息和結(jié)論合乎估價技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負責(zé),而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價決策不負直接責(zé)任。
四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的常用方法(掌握)
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、收益法、基準(zhǔn)地價修正法等。
(一)市場法
由于房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓實例比較多,市場非?;钴S,因此市場法是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估普遍采用的一種方法。對于單純國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格估價時,選取的市場交易實例必須具有可比性,即表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性,以及交易情況的正常性等。
(二)假設(shè)開發(fā)法
對于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價格進行估價時,假設(shè)開發(fā)法往往是首選方法之一。假設(shè)開發(fā)法運用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設(shè)計條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下,估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計方案,才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的房地產(chǎn)價值,通過剔去建筑物部分或續(xù)建設(shè)部分價值,得到土地或在建工程價格。
(三)成本法
當(dāng)市場交易實例難以獲取,估價對象土地使用權(quán)及地上建筑物價格各組成部分費用項目明確、賬目清楚時比較適宜采用成本法。
(四)收益法
對于有收益的房地產(chǎn)如商場、商鋪、寫字樓、酒店等轉(zhuǎn)讓價格估價時,常常采用收益法進行估價。
(五)基準(zhǔn)地價修正法
基準(zhǔn)地價修正法主要是針對單純土地轉(zhuǎn)讓估價或成本法估價時的土地估價?;鶞?zhǔn)地價修正法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價。
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(責(zé)任編輯:中大編輯)
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