21．某房地產的報酬率為8％，受益期限為30年的價格為4000元/m2．若報酬率為6％，受益期限為50年，則該房地產價格為（ ）元/m2。

A．3000

B．4500

C．5200

D．5600

22．某宗房地產的受益期限為40年，通過預測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩定在每年25萬元直到收益期限結束，該類房地產的報酬率為8％，則該宗房地產的收益價格最接近于（ ）萬元。

A．280

B．285

C．290

D．295

23．某寫字樓年出租猙收益為300萬元，預計未來3年內仍然維持該水平，3年后該寫字樓價格為現在寫字樓價格的1.2倍，該類房地產的報酬率為10％，則該宗寫字樓現在的價格為（　）萬元。

A．4580

B．5580

C．6580

D．7580

24．某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20％，年運營費用50萬元。目前該類物業無風險報酬率為5％，風險報酬率為安全利率的60％，則該商場在2005年10月的價值最接近于（ ）萬元。

A．536

B．549

C．557

D．816

25．某在建工程土地使用權年限40年，自取得土地使用權之日起開工，預計建成后的建筑面積為15000m2，年景收益率為480萬元，自開工到建成的開發期為3年，估計該項目至建成還需15年，一直報酬率為8％。折現率為12％，該項目開發完成后的房地產現值為（ ）萬元。

A．4023.04

B．4074.10

C．4768.50

D．5652.09

26．實際估價中設定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是（ ）。

A．過去數據簡單算術平均法

B．過去數據加權算術平均法

C．未來數據簡單算術平均法

D．未來數據加權算術平均法

27．在采用假設開發中的傳統方法進行房地產估價時，一般不計息的項目是（ ）。

A．未知、需要求取的待開發房地產的價值

B．投資者購買待開發房地產應負擔的稅費

C．銷售費用和銷售稅費

D．開發成本和管理費用

28．某類房地產2001年初至2005年初的價格分別為2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增減量的權重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預測基期，則該類房地產與2006年初的價格最接近于（　）元/m2。

A．3100

B．3195

C．3285

D．3300

29．當房地產價格的變動過程持續上升或者下降，并且各期上升或下降的數額大致接近時，宜采用（ ）預測房地產的未來價格。

A．數學曲線擬合法

B．平均增減量法

C．平均發展速度法

D．移動平均法

30．某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發展速度法預測2008年的價格最接近于（ ）元/m2。

A．4800

B．5124

C．5800

D．7124

31．下列關于路線價法的表述中，不正確的是（ ）。

A．路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相同，是房地產價格形成的替代原理

B．路線價法適用于城鎮街道兩側商業用地的估價

C．運用路線價法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊

D．路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街用地求其平均價格

32．一直臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft．現有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft．運用四三二一法則，地塊乙的總地價為（ ）萬元。

A．65.4

B．81.8

C．87.2

D．109.0

33．某大廈總建筑面積1000m2，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為（ ）。

A．2.4％

B．3.0％

C．3.8％

D． 7.2％

34．影響房地產價格的環境因素不包括（ ）。

A．大氣環境

B．聲覺環境

C．衛生環境

D．治安環境

35．在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于（ ）。

A．社會因素

B．環境因素

C．人口因素

D．行政因素

（責任編輯：fky）

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