(二)

甲企業在劃撥國有土地上建造一幢綜合樓，并以該在建工程作抵押，向乙銀行貸款。2015年4月30日，房地產估價機構出具抵押估價報告，評估該在建工程2015年3月30日的市場價格為2000萬元。另披露該工程尚欠工程款400萬元，需補交土地出讓金200萬元。2016年3月，甲企業未能履行還款義務，乙銀行要求實現抵押權。

6.【題干】乙銀行確定抵押貨款額度，就以(　)萬元作為參考依據。

【選項】

A.1400

B.1600

C.1800

D.2000

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產抵押估價。房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。扣除的法定優先受償款一般是指在抵押的房地產上債權人依法擁有的優先受償款，即假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。2000-400-200=1400萬元。

【考點】

7.【題干】該在建工程抵押估價，原則上應由(　)委托。

【選項】

A.甲企業

B.乙銀行

C.甲企業和乙銀行共同

D.甲企業和乙銀行協商

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產抵押估價。通過委托估價方式確定房地產抵押價值的，原則上由商業銀行委托房地產估價機構進行評估。

【考點】

8.【題干】上述評估報告使用期限一般不超過(　)。

【選項】

A.2015年9月29日

B.2015年10月29日

C.2016年3月29日

D.2016年4月29日

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產抵押估價。房地產抵押估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。

【考點】

9.【題干】乙銀行實現抵押權的方式為(　)。

【選項】

A.與甲企業協商一致，對抵押物進行拍賣、變賣

B.抵押物直接歸乙銀行所有

C.請求法院依法拍賣、變賣抵押物

D.直接委托拍賣機構對抵押物進行拍賣

【答案】AC

【解析】本題考查的是房地產抵押權的實現。依據《物權法》的規定，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押房地產折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產所得的價款優先受償。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押房地產。

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