四、綜合分析題

(一)

某房地產開發企業1幢商住樓。2012年5月，以該在建工程抵押向甲銀行貸款，未辦理登記。2012年10月，該企業又以在建工程抵押向乙銀行貸款，辦理了抵押登記，11月該企業取得預售許可證。2012年12月，無房屋住的劉某以90萬元購買70m2期房一套，2014年3月該項目竣工交付。5月，該企業將商業用房出租給丙商場。2015年10月，該企業到期不能償還債務，甲、乙銀行向法院申請實現抵押權。

1.【題干】該項目竣工驗收前，甲企業可能申請的登記為(　)。

【選項】

A.預告

B.抵押

C.在建工程抵押

D.抵押權預告

【答案】AC

【解析】本題考查的是不動產登記的類型。《物權法》第二十條規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。《物權法》還將在建工程抵押納人抵押權登記的范疇。

【考點】

2.【題干】劉某應繳納的契稅為(　)元。

【選項】

A.9000

B.13500

C.27000

D.45000

【答案】A

【解析】本題考查的是契稅。無房的劉某購房90平方米以下契稅按照1%計算。

3.【題干】該企業出租給丙商場應繳納的稅為(　)。

【選項】

A.契稅

B.所得稅

C.印花稅

D.土地増值稅

【答案】BC

【解析】本題考查的是印花稅。該企業把商場出租給丙，則需要交納企業所得稅、印花稅。

【考點】

4.【題干】關于該企業出租商業用房的說法，正確的是(　)。

【選項】

A.應當向房產管理部門申請登記備案

B.應當經甲、乙銀行同意

C.該租賃關系不得對抗乙銀行的抵押權

D.該租賃關系不受抵押權影響

【答案】AC

【解析】本題考查的是商品房屋租賃登記備案。《城市房地產管理法》規定“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案”。抵押權設立后房屋出租的，租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

【考點】

5.【題干】關于法院處罝抵押物時優先保護的說法，正確的為(　)。

【選項】

A.應當首先保護購房人劉某的權益

B.甲銀行抵押在先，優先受償

C.乙銀行辦理了登記，應當優先受償

D.甲、乙銀行按貸款比例受償

【答案】C

【解析】本題考查的是房地產抵押權的實現。物權法第一百九十九條：同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：(一)抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償;(二)抵押權已登記的先于未登記的受償;(三)抵押權未登記的，按照債權比例清償。

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