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四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分)

估價對象為一宗10000m2的七通一平用地，土地使用權出讓時間為2006年3月1日土地使用權出讓年限為50年，容積率為5。根據規劃擬建一幢商業、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結構，共18層;其中1～3層主要為商業用途，建筑面積9000m2(含獨立使用的車棚300m2)，其余建筑面積均為商品住宅。該區域公布的鋼筋混凝土結構建筑物重置價格15007元/m2。工程自2006年9月1日開工，預計2008年9月1日建成。現需估價2006年9月1日的土地交易價格。有關資料如下：

1.房地產轉讓中賣方需要繳納的營業稅及附加等為售價的5.5%，買方需要繳納的契稅等相關稅費為售價的4%。

2.建筑安裝工程費為1100元/m2專業及管理費為建筑安裝工程費的8%。

3.商業用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金損失率共為10%。按建筑面積計月租賃收入會穩定在50元/m2，運營費用率為24%。

4.商品住宅建成半年時可售出30%，平均價格為2700元/m2，建成～年時可售出60%平均價格為2800元/m2;剩余的10%會在建成一年后售出，平均價格為2900元/m2，廣告宣傳和銷售代理費等銷售費用為售價的3.5%。

5.房地產報酬率為8%，折現率為12%，貸款年利率為6%，銷售利潤率為20%，估自測算如下(節選)：

采用現金流量折現法測算估價對象于2006年9月1日的土地公開市場價值。

解：

1.開發完成后的房地產總價值總建筑面積=10000×5=50000m2

住宅總面積=50000-9000=41000m2

(1)商鋪開發完成后的房地產總價值

每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×(1-空置等租金損失率)

=50×12×(1-10%)=540元/m2

每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×(1-運營費用率)

=540×(1-24%)=410.40元/m2

商鋪開發完成后的單價=410.4018%×[11-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5

=4118.45元/m2

商鋪開發完成后的總價=4118.45×9000=3706.61萬元

(2)住宅開發完成后的總價值=41000×30%×2700/(1+12%)×2.5+60%×2800/(1+12%)×3+10%×2900/(1+12%)×3.5=8204.06萬元

(3)開發完成后的房地產總價值=3706.61+8204.06=11910.67萬元

2.扣除項目

(1)建安工程費=50000×1100/(1+12%)=4910.71萬元

(2)專業及管理費用=4910.71×8%=392.86萬元

(3)銷售費用和銷售稅費總額=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96萬元

(4)銷售利潤=11910.67×20%=2382.13萬元

(5)買方購買該宗熟地應負擔的稅費=V×4%=0.04V

3.總地價

2006年9月1日的總地價：

V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V

V=3031.74萬元

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（責任編輯：中大編輯）