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2009年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》真題

發(fā)表時間:2014/9/22 13:57:29 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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四、計算題(共2題,20分。要求列出算式、計算過程;需按公式計算的,要寫出公式;只有計算結(jié)果而無計算過程的,不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后2位。請在答題紙上作答)

(一)

王某以12000元/㎡的價格購買了10間建筑面積均為80㎡的商鋪。購房款的60%來自銀行提供的10年期、年利率為7.5%、按年等額還本付息的抵押貸款,其余為自有資金。另外,王某在購房時還支付了相當(dāng)于購房款1.5%的代理費(fèi)及其他費(fèi)用,于第2年末又投入自有資金40萬元對商鋪進(jìn)行了裝修,同時辦理了產(chǎn)權(quán)證,在辦證時支付了相當(dāng)于購房款0.3%的手續(xù)費(fèi)和3%的契稅。王某的經(jīng)營計劃是:第3年初將10間商鋪全部出租;第10年末以13000 元/㎡的價格賣掉其中2間商鋪,其余的商鋪繼續(xù)出租;第15年末以15000元/㎡的價格又賣掉其中3間商鋪,其余的商鋪繼續(xù)出租;第20年末將剩余的商鋪以16000元/㎡的價格全部賣掉(每次賣房時均支付了相當(dāng)于售價5.5%的銷售稅金、0.3%的手續(xù)費(fèi)和1%的個人所得稅)。假設(shè):在整個經(jīng)營期間,商鋪的租金保持200元/(月?㎡)(按建筑面積計)不變,空置和收租損失不計,年運(yùn)營成本為毛租金收入的25%;購房投資發(fā)生在第1年初,每年的租金于年初收取,年運(yùn)營成本和還本付息支出均發(fā)生在年末;王某要求的自有資金投資目標(biāo)收益率為14%。

(1)完成下列自有資金現(xiàn)金流量表并寫出相應(yīng)的計算過程。

(2)列出自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值的公式并代入相應(yīng)數(shù)據(jù)(不要求計算出結(jié)果)。(10分)

自有資金現(xiàn)金流量表 (單位:萬元)

(二)

某開發(fā)商以3000萬元購得一住宅用地70年的使用權(quán),該住宅用地面積為3000㎡,規(guī)劃容積率為5.5。據(jù)估算,該住宅開發(fā)項目的建安工程費(fèi)為2200元/㎡,勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%,基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)為430萬元,開發(fā)期間稅費(fèi)按建筑面積計算,為114元/㎡,管理費(fèi)用為上述費(fèi)用(土地費(fèi)用除外)之和的3.5%。預(yù)計住宅在項目建成時全部售出,銷售費(fèi)用、銷售稅金分別為銷售收入的3%和5.5%。項目開發(fā)期為2年,建造期為1.5年。土地費(fèi)用于開發(fā)期初一次性投入,開發(fā)期間稅費(fèi)于建造期初一次性投入,建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用在建造期內(nèi)均勻投入。年貸款利率為7.7%,按季計息。不考慮土地增值稅。

(1)若開發(fā)商要求的稅前成本利潤率為30%,求該項目的最低銷售價格。

(2)若該項目的銷售價格為8000元/㎡,求該項目保本的最低銷售量。(10分)

(責(zé)任編輯:fky)

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