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(二)
甲公司擁有一宗面積為80000㎡的工業用地,地上建有面積為50000㎡的廠房及10000㎡的自用辦公樓。新一輪城市規劃已將該區域調整為城市住宅區。
5.甲公司因申請抵押貸款委托房地產估價機構評估該宗房地產的價值,受托房地產估價機構應( )。
A.按工業用途估價
B.按居住用途估價
C.按工業用途評估廠房價值,按辦公用途評估自用辦公樓價值
D.先分別按工業用途和居住用途估價,然后予以綜合
6.受托房地產估價機構對該宗房地產進行抵押估價時,正確的思路是( )。
A.地價按照工業用地評估,廠房價值按照重置價格采用成本法評估,辦公樓參照周邊寫字樓的售價等進行評估
B.按照建筑面積分攤廠房和辦公樓各自占用的土地面積,分工業和辦公兩種用途分別評估各部分房地產的價值
C.地價按照工業用地評估,廠房和辦公樓按照重置價格采用成本法評估
D.根據城市規劃的要求,按照最高最佳使用原則,地價按照住宅用地評估,廠房和辦公樓按照重置價格采用成本法評估
7.如果政府征收該宗房地產,則依法應給予甲公司的拆遷補償為( )。
A.被拆遷房屋及其占用范圍內的土地價值
B.被拆遷房屋占用范圍內的土地價值和停產停業損失
C.被拆遷房屋的價值和停產停業損失
D.被拆遷房屋及其占用范圍內的土地價值和停產停業損失
(三)
甲公司擁有一宗登記用途為工業的房地產,建成于2004年,現狀用于商業,于2007年作為抵押物申請了抵押貸款。現甲公司擬以該宗房地產再次申請抵押貸款,委托乙房地產估價機構評估其再次抵押價值。經調查,該宗房地產不存在其他法定優先受償款。
8.下列關于該宗房地產抵押估價的假設和限制條件分析中,不合理的假設是( )。
A.估價對象產權明晰,手續齊全,可在公開市場上自由轉讓
B.估價對象法定用途為工業,現狀用途為商業,遵循最高最佳使用原則,設定估價對象用途為商業
C.該地區房地產市場狀況保持穩定,未發生重大變化或實質性改變
D.本次評估假設估價對象無基礎、結構等方面的重大質量問題
9.對該宗工業房地產進行區位因素分析時,一般不重點分析的因素是( )。
A.交通條件
B.產業集聚度
C.基礎設施完備程度
D.公共設施完備程度
10.該宗房地產的再次抵押價值為( )。
A.首次抵押時的價值-首次抵押貸款余額
B.再次抵押時的價值-首次抵押貸款余額
C.再次抵押時的價值-已抵押貸款額/貸款成數
D.再次抵押時的價值-已抵押貸款余額/貸款成數
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