參考答案

一、問答題

(一)答：

1.理由包括：

(1)二者的時點不同，價值不同。

(2)二者的價值類型不同。其中，轉讓價格為市場上的實際成交價格，抵押價值為正常市場價格和減法定優先受償后的價值。

(3)二者對房地產用途的界定可能存在差異。抵押價值是按照法定用途，即住宅進行評估的價值;轉讓價格有可能考慮了住宅可作為商業用途對價值的影響。

2.理由包括：

(1)二者的時點不同，價值不同。

(2)拆遷估價結果和拆遷補償金額的內涵不同。拆遷補償金額包含了拆遷補助費、臨時安置補助費、裝修補償費。

(3)對估價對象的界定可能不同。

(二)答：

1.甲公司應提供的資料包括：權屬資料，包括房地產產權證，或土地使用權證、房屋所有權證;租賃合同或租賃協議;法定優先受償款的說明或證明，以及關于他項權利的說明或證明。

2.應考慮的因素包括：土地使用年限(或房地產受益年限或新舊程度或成新度);寬深比或臨街寬度或臨街狀況：使用面積比例或得房率或面積、使用面積等;裝修或實施設備情況;凈高或平面布局或內部格局或平面形狀等。

(三)答：

1.

(1)市場租金和合同租金(或租約租金)差異的大小。

(2)承租方對估價對象已投入的成本大小。

(3)承租方與出租方約定的保證金數額大小及約定的租約條件。

2.取租賃期內的租賃合同約定的租金和市場租金的差額在估價時點的現值之和為承租人權益的價值。

二、單項選擇題

(一)1.C;2.C;3.A;4.A;

(二)5.C;6.D;7.A;8.C;

(三)9.D;10.D。

三、指錯題

1.致委托方函中缺估價目的。

2.注冊房地產估價師聲明中沒有說明現場察看估價師的姓名。

3.估價結果報告中區位狀況描述中缺方位、與重要設施的距離、交通條件、朝向等介紹。

4.環境景觀及公共設施設備完善程度描述過于簡單。

5.建筑物權益中沒有交代共有人及房屋共有權證。

6.沒有交代土地使用權人。

7.沒有交代如何處理沒有注銷的他項權利。

8.他項權利設定日期錯誤。

9.估價目的描述不準確。

10.估價技術報告中缺估價方法選用和未選用的理由。

11.估價對象比準價格應該為比準價格。

12.市場法中沒有在交易情況中對成交價格進行說明。

13沒有對比較因素進行詳細分析說明。

14.可比實例的總樓層數沒有交代。

15.樓層間差異沒有進行因素差異調整。

16.可比實例的土地登記狀況沒有說明。

17.主朝向應在個別因素中調整。

18.以估價對象因素條件為基礎，相應分值為100的說法不準確。

19.市場法中市場狀況分值取值缺乏依據。

20.收益法中的計算公式中的A應該為第一年的凈收益。

21.租金水平確定依據不夠。

22.沒有說明租金的計算基礎是建筑面積還是使用面積，沒有說明出租面積比例。

23.租賃收益沒有包括其他收入，應包括租賃保證金或押金的利息收入等。

24.報酬率6%沒有確定過程且取值不正確。

25.年增長率2.5%的確定缺乏依據。

26.租金增長率和凈增長率混淆，g為凈收益逐年遞增的比例。

27.附件中缺估價對象內部狀況照片。

28.附件中沒有房屋所有權證書復印件四、改錯題

1.凈收益測算錯誤，應采用估價對象的可出租面積比例為87%

凈收益=1000×6000×87%×(1-10%)×(1-25%)=352.35萬元

2.測算報酬率Y中，案例A與估價對象差異較大，應剔除報酬率=7.909%+8.092%+8005%1=8.002%

3.裝修改造后的辦公樓價值測算錯誤，收益年限應為49年裝修改造后的辦公樓價值=

或：

裝修改造后的辦公樓價值=

（責任編輯：中大編輯）

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