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2007年房地產估價師《案例與分析》真題及答案3

發表時間:2011/7/27 14:14:43 來源:互聯網 點擊關注微信:關注中大網校微信
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四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個,后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯,則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分)。

估價對象現狀為一空置廠房,土地面積4000m2,總建筑面積6000m2,分析其所在區位特點和周邊環境,適宜裝修改造成純辦公樓出租;裝修改造方案獲得政府主管部門批準后,補辦了相關手續、補交了土地價款,土地使用期限自2007年10月1日起50年,總建筑面積不變。現需評估估價對象在2007年10月1目的市場價格(購買總價和單價)。

有關資料如下:

1.預計估價對象裝修改造的工期為1年,裝修后即可全部租出,可出租面積為建筑面積的97%。經調查,附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85%,可出租面積的平均年租金經預測穩定在1000元/m2,空置和租金損失率為10%,出租成本及稅費為年租金收入的25%。

2.預計裝修改造費用(含管理費用)為每平方米建筑面積1000元,假設費用在裝修改造期間均勻投入。

3.折現率為12%,銷售費用及銷售稅費率為7%(與銷售同時發生),購買現廠房的稅費為3%。

估價測算如下(節選):

一、估算凈收益

凈收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(萬元)

二、測算報酬率Y

采用市場提取法,通過調查類似辦公用途房地產的價格、凈收益等資料,根據公式

 

 

采用試算法推算報酬率。具體如下:

求取可比實例報酬率表

序號  項目  案例A  案例B  案例C  案例D 
1  租金[元/(m2·月)]  150  80  82  85 
2  剩余收益年限n/年  40  46  47  46 
3  房地產售價V/(元/m2)  10000  6900  6500  6700 
4  報酬率  9.994%  7.909%  8.092%  8.005% 

注:上表計算結果無誤。

報酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%

取整報酬率為8.5%。

四、裝修改造費用總額

裝修改造費用=1000×6000/(1+8.5%)0.5=576.02萬元

五、銷售費用與銷售稅費

銷售費用與銷售稅費=3981.45×7%/(1+12%)=248.84萬元

六、購買現廠房的稅費

設估價對象的市場價格總價為V,則購買現廠房的稅費總額=V×3%

七、計算估價對象在估價時點的市場價格。

估價對象的市場價格總價V=3554.87-248.84-576.02-0.03V

V=2650.50萬元

單價=2650.50/6000=4417.49元/m2

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(責任編輯:中大編輯)

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