2010 年 房地產估價師考試  案例與分析真題

一、問答題

(一)答：

1.拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價時不考慮租約的影響。(3分)

2.根據(jù)《城市房屋拆遷估價結果指導意見》規(guī)定：

(1)被拆遷房屋的性質和面積一般應以房屋權屬證書或登記簿的記載為準。(1分)

(2)各地被拆遷房屋的面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。(1分)

(3)拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進行評估。(1分)

(4)若對房屋性質不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。(1分)

(5)對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定;沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。(1分)

3.被拆遷房屋內裝飾裝修的補償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托評估確定。(2分)

或：乙公司的裝修補償應與出租人協(xié)商解決。(2分)

或：乙公司應得的裝修補償應為甲公司從拆遷人處得到的裝修補償款(或根據(jù)時點的裝修的現(xiàn)值)減去租賃期滿后裝修的殘余價值。(2分)

(二)答：

在當前市場環(huán)境下，運用假設開發(fā)法時應特別注意：

(1)預測開發(fā)完成后的價值宜謹慎。(2分)

(2)開發(fā)費用可能發(fā)生變化。(2分)

(3)開發(fā)周期可能延長。(2分)

(4)開發(fā)和銷售稅費構成內容及稅費率可能發(fā)生變化。(2分)

(5)折現(xiàn)率或利潤率水平可能發(fā)生變化。(2分)

(三)答：

1.政府收購該宗房地產時進行評估，土地用途應界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、市場法、基準地價修正法。(2分)

2.收購房地產變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^程中要投入下列費用：

(1)建筑物拆除費用。(2分)

(2)土地開發(fā)費用(如七通一平費用)。(2分)

(3)其他成本費用(如財務成本、管理費用)。(2分)

3.出讓時對該宗熟地使用權價格進行評估，用途應界定為商業(yè)，適宜選用假設開發(fā)法、市場法、基準地價修正法。(2分)

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（責任編輯：中大編輯）

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