假設開發法的基本原理

1.假設開發法的概念

假設開發法又稱開發法、預期開發法、剩余法，是將預測的估價對象未來開發完成后的價值，減去未來的正常開發成本、稅費和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

2.假設開發法的理論依據

假設開發法是一種科學實用的估價方法，其基本理論依據與收益法相同，是預期原理。

假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價格的成本法的倒算法。兩者的主要區別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發完成后的房地產價格;假設開發法中開發完成后的房地產價格已事先通過預測得到，需要求取的是土地價格。

假設開發法更深的理論依據，類似于地租原理(可詳見本書第9章第5節“地租理論和地租量的計算”)。只不過地租是每年的租金剩余，假設開發法通常測算的是一次性的價格剩余。

3.假設開發法適用的對象和條件

假設開發法適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，如待開發的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發項目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)，以下統稱為“待開發房地產”。

假設開發法適用的條件：

①要有一個明朗、開放及長遠的房地產政策;②要有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規;③要有一個完整、公開及透明度高的房地產資料庫;④要有一個穩定、清晰及全面的有關房地產投資開發和交易的稅費清單;⑤要有一個長遠、公開及穩定的土地供給(出讓)計劃。如果這些條件不具備，在運用假設開發法估價時會使本來就難以預測的房地產市場的客觀方面，摻人了許多人為的主觀影響因素，使未來的房地產市場變得更加不可捉摸，從而對未來開發完成后的房地產價值、開發成本和稅費等的預測也會更加困難。

4.假設開發法的操作步驟

運用假設開發法估價一般分為下列6個步驟進行：①調查待開發房地產的基本情況;②選擇最佳的開發利用方式;③估計開發經營期;④預測開發完成后的房地產價值;⑤測算開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤及投資者購買待開發房地產應負擔的稅費;⑥進行具體計算，求出待開發房地產的價值。

調查該類待開發土地的基本情況主要包括下列4個方面：

(1)弄清土地的位置。包括3個層次：①土地所在城市的性質;②土地所在城市內的區域的性質;③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務。例如：位于上海浦東新區的一塊待開發土地需要估價，弄清該塊土地的位置，就需要弄清上海的性質、地位，需要弄清浦東新區的性質、地位，包括它與上海市區的關系以及政府對該區的政策和規劃建設設想等，此外還需要弄清這塊土地在頂區內的具體坐落狀況，如周圍環境、進出交通便利與否等。

(2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎設施通達程度、地質和水文狀況等。弄清這些，主要是為測算開發成本、費用等服務。

(3)弄清城市規劃設計條件。包括弄清規定的用途、建筑高度、容積率等。弄清這些，主要是為確定最佳的開發利用方式服務。

(4)弄清將擁有的土地權利。包括弄清權利性質(目前均為使用權)、使用年限、可否續期，以及對轉讓、出租、抵押等的有關規定等。弄清這些，主要是為預測未來開發完成后的房地產價值、租金等服務。

5.假設開發法的其他用途

假設開發法除了適用于估價，還大量用于房地產開發項目投資分析，是房地產開發項目投資分析的常用方法之一。假設開發法用于估價與用于投資分析的不同之處，是在選取有關參數和測算有關數值時，用于估價是假設站在一個典型的投資者的立場，用于投資分析是站在一個具體的投資者的立場。

房地產開發項目投資分析的目的，是為了給房地產開發商的投資決策提供依據。假設開發法具體可為房地產開發商提供下列3種數據：

(1)確定擬開發場地的最高價格。如果開發商有興趣取得某個開發場地，他必須事先計算出能夠接受的最高價格，他實際的購買價格應低于或等于此價格，否則不值得購買。

(2)確定開發項目的預期利潤。在確定預期利潤時，是假定開發場地已按照某個價格購買，即場地購置費被看成已知。預計可取得的總收入扣除場地購置費、開發成本及資金利息等后的余值，為開發項目所能產生的利潤。此利潤如果高于開發商期望的利潤，則該開發項目被認為是可行的;否則，應被推遲開發，甚至取消投資。

(3)確定開發中可能出現的最高費用。在確定最高費用時，場地購置費也被視為已知。確定最高費用的目的是為了使開發利潤保持在一個合理的范圍內，同時使整個開發成本、費用在開發過程的各個階段得到有效的控制，不至于在開發過程中出現費用失控。

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（責任編輯：中大編輯）

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