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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)2011房地產(chǎn)估價(jià)師 考試課程 全面的了解2011房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn),小編特編輯匯總 了房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重 點(diǎn)資料,希望對您參加本次考試有所幫助!
解 析
一、單項(xiàng)選擇題
3.商業(yè)用地土地使用權(quán)法定最高出讓年限為40年。不應(yīng)考慮甲房地產(chǎn)開發(fā)公司的“2年未動工開發(fā)”時(shí)間。
15.房地產(chǎn)估價(jià)采用差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi),即按房地產(chǎn)價(jià)格總額大小劃分計(jì)費(fèi)率檔次,分檔計(jì)算各檔次的收費(fèi),各檔收費(fèi)額累計(jì)之和為收費(fèi)總
額。根據(jù)以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),100萬元×5‰+900萬元×2.5‰+1000萬元×1.5‰+400萬元×0.8‰=4.57萬元。
20.從2008年3月1日起,對個(gè)人出租住房,不區(qū)分用途,在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅,按4%的稅率征收房產(chǎn)稅,免征城鎮(zhèn)土地使用稅
。2000元×4%=80元。
21.城建稅實(shí)行的是地區(qū)差別稅率,按照納稅人所在地的不同,稅率分別規(guī)定為7%、5%、1%三個(gè)檔次,具體是:納稅人所在地在城市市區(qū)的
,稅率為7%;在縣城、建制鎮(zhèn)的,稅率為5%;不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的,稅率為1%。200萬元×5%(營業(yè)稅率)×5%=0.5萬元。
34.投資基金證券的收益是不固定的,這一點(diǎn)不同于債券而類似于股票;但收益一般小于股票投資而大于債券。因而一般認(rèn)為基金證券是一
種風(fēng)險(xiǎn)低于股票、收益高于債券的證券品種。即:就收益而言,股票>投資基金>債券。
39.《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定定金的數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額的20%。這一比例為強(qiáng)制性規(guī)定,當(dāng)事人不得違反。如果當(dāng)事人約定的
定金比例超過了20%,并非整個(gè)定金條款無效,而只是超過部分無效。即300萬元×20%=60萬元的定金條款有效,適用“收受定金的一方不履
行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”,也即雙倍返還定金120萬元,加上多付的定金15萬元,共計(jì)135萬元。
三、判斷題
37.環(huán)比增長速度加上1(或100%)等于環(huán)比發(fā)展速度。則該市2009年國民經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)環(huán)比發(fā)展速度為110%。
四、綜合分析題
2.成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分?jǐn)偨M成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積,套內(nèi)陽臺建筑面
積三部分組成。李某所購房屋的建筑面積=70㎡+13㎡=83㎡。
5.房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。扣除的法
定優(yōu)先受償款一般是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~,包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款,
已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額,以及其他法定優(yōu)先受償款。該項(xiàng)目2006年3月12日估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值8000萬元-2000萬元=6000萬元。
7.人民法院確定保留價(jià),第一次拍賣時(shí),不得低于評估價(jià)格或者市價(jià)的80%;如果出現(xiàn)流拍,再行拍賣時(shí),可以酌情降低保留價(jià),但每次降
低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20%。8000萬元×80%×(1-20%)=5120萬元。
8.最終應(yīng)價(jià)為6500萬元,超過保留價(jià)5120萬元,屬于有效應(yīng)價(jià)、可以成交的價(jià)格。
9.綜合用地土地使用權(quán)法定最高出讓年限為50年。該綜合用地,出讓年限從2005年2月起計(jì),至2009年8月,計(jì)4.5年。50-4.5=45.5年。
11.1h㎡=15畝=10000㎡。該地塊總建筑面積=10000㎡×6=60000㎡。根據(jù)“建筑密度即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比
”。該地塊建筑基底占地面積=10000㎡×50%=5000㎡。該商住綜合樓基底占地面積=5000㎡-5000㎡÷5=4000㎡。該綜合樓住宅部分每層的
建筑面積=[(60000-5000)㎡-4000㎡×4]÷12=3250m。。
14.根據(jù):正常利潤被作為成本項(xiàng)目計(jì)入產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)成本之內(nèi),又被稱為“隱成本”。它是組織生產(chǎn)所必須付出的代價(jià),也可理解為生產(chǎn)經(jīng)
營過程中使用自有生產(chǎn)要素的機(jī)會成本。當(dāng)商品的銷售收入正好能補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)成本時(shí),廠商獲得了正常利潤。
經(jīng)濟(jì)成本=會計(jì)成本(顯成本)+隱成本
本例中,某房地產(chǎn)開發(fā)公司以2500萬元取得了1h㎡綜合用地50年的建設(shè)用地使用權(quán)。該地塊總建筑面積=10000㎡×6=60000㎡。商住綜合樓
建筑面積=60000㎡-5000㎡=55000㎡。商住綜合樓地價(jià)=2500萬元-500萬元=2000萬元。商住綜合樓每平方米地價(jià)=2000萬元÷55000=363.
64元。而“假定該綜合樓單位建筑面積造價(jià)包括建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)與前期工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息等合計(jì)為2000元/㎡,
土地開發(fā)和房屋建設(shè)的正常成本利潤率為30%,銷售稅費(fèi)率為6%”。該房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)現(xiàn)綜合樓開發(fā)的正常利潤時(shí),該樓盤平均銷售價(jià)格=
(2000+363.64)元/㎡×(1+30%)×(1+6%)=3257.09元/㎡。
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