交易日期調整

1.交易日期調整的含義

可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的價格是估價時點時的價格，是應該在估價時點時的房地產市場狀況下形成的。如果成交日期與估價時點不同(往往是不同的，而且通常成交日期早于估價時點)，房地產市場狀況可能發生了變化，如政府出臺新的政策措施、利率發生變化、出現通貨膨脹或通貨緊縮等等，從而房地產價格就有可能不同。因此，應將可比實例在其成交日期時的價格調整為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。這種對可比實例成交價格進行的調整，稱為交易日期調整。

交易日期調整實質上是房地產市場狀況對房地產價格影響的調整。經過交易日期調整后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格。

2.交易日期調整的方法

在可比實例的成交日期至估價時點期間，隨著時間的推移，房地產價格可能發生的變化有3種情況：①平穩;②上漲;③下跌。當房地產價格為平穩發展時，可不進行交易日期調整。而當房地產價格為上漲或下跌時，則必須進行交易日期調整，以使其符合估價時點時的房地產市場狀況。

采用百分率法進行交易日期調整的一般公式為：

可比實例在成交日期時的價格×交易日期調整系數=在估價時點時的價格。其中，交易日期調整系數應以成交日期時的價格為基準來確定。假設從成交日期到估價時點，以經過前面修正后的可比實例價格為基準(下同)，可比實例價格漲跌的百分率為±T%(從成交日期到估價時點，當可比實例的價格上漲的，為+T%;下跌的，為-T%)，則：

可比實例在成交日期時的價格×(1±T%)=在估價時點時的價格或者可比實例在成交日期時的價格×(100±T)/100=在估價時點時的價格上式中，(1±T%)或(100±T)/100是交易日期調整系數。

價格指數有定基價格指數和環比價格指數。在價格指數編制中，需要選擇某

個時期作為基期。如果是以某個固定時期作為基期的，稱為定基價格指數：如果是以上一時期作為基期的，稱為環比價格指數。定基價格指數和環比價格指數的編制原理見表

采用定基價格指數進行交易日期調整的公式為：

可比實例在成交日期時的價格×交易日期調整系數=在估價時點時的價格

房地產狀況調整

1.房地產狀況調整的含義

進行房地產狀況調整，是將可比實例在其房地產狀況下的價格，調整為在估價對象房地產狀況下的價格。

2.房地產狀況調整的內容

區位狀況是對房地產價格有影響的房地產區位因素的狀況。

區位狀況比較、調整的內容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環境景觀、公共服務設施完備程度、臨路狀況、朝向、樓層等影響房地產價格的因素。

3.權益狀況調整的內容

權益狀況是對房地產價格有影響的房地產權益因素的狀況。

權益狀況比較、調整的內容主要包括：土地使用年限，城市規劃限制條件(如容積率)等影響房地產價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用年限調整。

4.實物狀況調整的內容

實物狀況是對房地產價格有影響的房地產實物因素的狀況。進行實物狀況調整，是將可比實例房地產在其實物狀況下的價格，調整為在估價對象房地產實物狀況下的價格。

實物狀況比較、調整的內容很多，對于土地來說，主要包括：面積大小、形狀、基礎設施完備程度(屬于可比實例、估價對象之內的部分)、土地平整程度、地勢、地質水文狀況等影響房地產價格的因素;對于建筑物來說，主要包括：新舊程度、建筑規模、建筑結構、設備、裝修、平面格局、工程質量等影響房地產價格的因素。

5.房地產狀況調整的思路和方法

房地產狀況調整的思路是：首先列出對估價對象這類房地產的價格有影響的房地產狀況各方面的因素，包括區位方面的、權益方面的和實物方面的;其次判定估價對象房地產和可比實例房地產在這些因素方面的狀況;然后將可比實例房地產與估價對象房地產在這些因素方面的狀況進行逐項比較，找出它們之間的差異所造成的價格差異程度;最后根據價格差異程度對可比實例價格進行調整?？偟膩碚f，如果可比實例房地產優于估價對象房地產，則應對可比實例價格做減價調整;反之，則應做增價調整。

6.房地產狀況調整應注意的問題

(1)可比實例的房地產狀況，無論是區位狀況、權益狀況還是實物狀況，都應是成交價格所對應或反映的房地產狀況，而不是在估價時點或其他時候的狀況。因為在估價時點或其他時候，可比實例房地產狀況可能發生了變化，從而其成交價格就不能反映了。除了期房交易的成交價格之外，可比實例的房地產狀況一般是可比實例房地產在其成交日期時的狀況。

(2)由于不同使用性質的房地產，影響其價格的區位和實物因素不同，即使某些因素相同，但其對價格的影響程度也不一定相同。因此，在進行區位狀況和實物狀況的比較、調整時，具體比較、調整的內容及權重應有所不同。例如，居住房地產講求寧靜、安全、舒適;商業房地產著重繁華程度、交通條件;工業房地產強調對外交通運輸;農業房地產重視土壤、排水和灌溉條件等。

求取比準價格

1.求取某個與可比實例對應的比準價格的方法

由前述內容可知，市場法估價需要進行交易情況、交易日期、房地產狀況三大方面的修正和調整。經過了交易情況修正后，就將可比實例的實際而可能不是正常的價格變成了正常價格;經過了交易日期調整后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格;經過了房地產狀況調整后，就將可比實例在其房地產狀況下的價格變成了在估價對象房地產狀況下的價格。這樣，經過了這三大方面的修正、調整后，就把可比實例房地產的實際成交價格，變成了估價對象房地產在估價時點時的客觀合理價格。如果把這三大方面的修正、調整綜合起來，計算公式如下：

(1)修正、調整系數連乘形式：

估價對象價格=可比實例價格×交易情況修正系數×交易日期調整系數×房地產狀況調整系數

(2)修正、調整系數累加形式：

估價對象價格=可比實例價格×(1+交易情況修正系數+交易日期調整系數十房地產狀況調整系數)

2.將多個可比實例對應的比準價格綜合成一個最終比準價格的方法

主要有三種：平均數法、中位數法、眾數法。其中平均數法最常用。

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（責任編輯：中大編輯）

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