為了備考2013年房地產估價師考試，中大網校編輯根據最新房地產估價師考試大綱特別整理了房地產估價師考試科目《房地產估價案例與分析》歷年考試的重點，幫助大家提前掌握和復習房地產估價師師考試要點，以備迎接2013年房地產估價師考試。

四、居住房地產估價的常用方法(掌握)

居住房地產的估價可以選擇市場法、成本法、收益法等。

(一)市場法

由于居住房地產交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實例，因此市場法是居住房地產估價最常用的方法，主要用于各種類型的商品房、房改房、經濟適用住房轉讓價格、抵押價格、征收補償價格等的評估，也可用于為商品房預售價格定位而進行的估價。

(二)成本法

成本法也常用于居住房地產的估價，在居住房地產的抵押價值評估時，出于安全、保守的考慮常會用到成本法，此外居住房地產的征收估價以及在建工程的估價往往也會采用成本法。

(三)收益法

采用收益法對居住房地產估價相對較少，主要用于出租型公寓等居住房地產。

五、商業房地產及其特點(掌握)

1.收益性

商業房地產屬于經營性房地產，其主要特點是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產開發商開發后直接銷售、投資轉賣，這類商業房地產多為小區級零星商鋪、街鋪，其特點表現為分散、體量小及經營檔次在中檔以下，這種商業房地產獲利方式從嚴格意義上講仍屬于房地產開發范疇，主要獲取開發利潤;另一類則是長期投資經營，有開發商自營、業主自營、出租給他人經營等方式，這類包含各種體量商業房地產。

2.經營內容多，業態多樣

在同一宗商業房地產特別是大體量商業房地產中，往往會有不同的經營業態和內容，例如一部分經營商品零售，一部分經營餐飲，一部分經營娛樂等等。不同的經營內容(或者說不同的用途)一般會有不同的收益水平，因此對商業房地產估價時需要區分其不同的經營內容，根據不同經營內容分別進行估價測算，例如采用收益法時應在市場調查分析的基礎上測算不同經營內容商業房地產的收益水平，并對各種商業經營業態采取不同的收益率。

3.出租、轉租經營多，產權分散復雜

商業房地產往往是銷售給個體業主或公司，業主又常常將其擁有的房地產出租給別人經營或自營，有的承租人從業主手上整體承租后又分割轉租給第三者，造成商業房地產產權分散、復雜，因此在進行商業房地產估價時要調查清楚產權狀況，分清估價價值定義是出租人權益評估還是承租人權益評估，避免有的估價委托人僅是承租人，卻以房地產產權人的身份委托。

4.裝修高檔且復雜

為了營造舒適宜人的購物消費環境，商業房地產通常會有相對高檔的裝修，而且形式各異，估價時需要準確單獨估算其價值。另外，商業用房裝修升級快，對有些經營者而言，買下或承租別人經營的商業用房后，為了保持或建立自己的經營風格或品牌效應，一般會重新裝修。因此在估價時應充分分析現有裝修狀況能否有效利用，如無法利用應考慮追加裝修投入對評估價值的影響。

5.垂直空間價值衰減性明顯

商業房地產的價值在垂直空間范圍內表現出明顯的衰減性。一般說，商業物業的價值以底層為高(高層商業物業頂層有景觀等因素，比較特殊)，向上的方向其價值呈現快速的衰減，越到后面，價值衰減則越慢。這是因為底層對于消費者而言具有最便捷的通達度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要借助垂直交通工具，通達的便捷度隨之減弱。

六、影響商業房地產價格的主要區位狀況(掌握)

1.地段繁華程度

影響商業房地產價格的首要因素是所處地段的繁華程度，繁華程度越高，商業房地產的價值越高。

2.交通條件

交通的通達度對商業房地產的價格具有很大影響，商業房地產估價時要從兩方面考慮交通條件，一是顧客方面，二是經營者方面。

3.臨街狀況

商業房地產一般都應該是臨街的，其臨街的具體分布狀況對其價值產生較大影響，在一條路上相距數米范圍內的不同分布，將可能呈現不同的價格或租金水平。一般來說臨街面越寬越好，如果幾面臨街，一般認為有利于商業房地產價值的提高。

4.樓層

通常情況下位于底層的商業用房的價值要高于其他樓層的商業用房，一般來說，如沒有電梯，首層商業用房與二層商業用房價格相差較大，二層商業用房與其他層商業用房的價格差距將大大縮小。

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（責任編輯：中大編輯）

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